【财经分析】产业、金融双向奔赴 中金重庆两江REIT正式上市

新华财经上海12月11日电（记者 杨溢仁）西部国企首单公募REIT、西部首单产业园RETT——中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金重庆两江REIT”）12月11日在上交所挂牌上市。

分析人士指出，我国产业园行业正处于转型升级和发展创新的阶段，优质的产业园区基础设施资产通过市场化的运营管理，有望获得较为稳定的现金流，是基础设施证券投资基金理想的投资标的。

西部首单产业园REIT上市

有公开数据显示，截至2024年11月30日，我国已上市的公募REITs产品数量达51只，合计发行规模1464.45亿元。就底层资产类型来看，交通基础设施发行规模最大，园区基础设施发行规模次之，截至2024年11月30日共发行了216.74亿元。

那么，作为在上交所第10只面世的产业园REIT，中金重庆两江REIT究竟有何亮点？

据悉，中金重庆两江REIT的入池资产共有4处，均位于重庆两江数字经济产业园，包括双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目及拓D一期D2项目，基础设施资产运营成熟稳定。中金重庆两江REIT的原始权益人为重庆两江新区产业发展集团有限公司（简称“两江产业集团”），是推动重庆两江新区辖内产业发展的重要国有资本投资运营主体。

　　图为：12月11日拍摄的中金重庆两江REIT上市仪式现场（记者 杨溢仁摄）

在业内人士看来，中金重庆两江REIT作为西部国企首单公募REIT、西部首单产业园RETT，其成功发行上市将进一步助力盘活区域存量资产，扩大有效投资，推动产业转型升级，为西部地区产业发展注入新活力，为新时代西部大开发、长江经济带发展、成渝地区双城经济圈建设贡献力量。

“REITs是资本市场服务实体经济，服务高质量发展的重要举措，这次推出的中金重庆两江REIT项目，底层资产优良，运营时间超过9年，具有市场竞争力。”重庆两江新区产业发展集团有限公司的相关负责人表示，“中金重庆两江REIT的成功发行，是园区资产证券化的重要开端，我们将以此为契机，探索试点盘活存量资产的有效方式，进一步打通产业园区资产‘投、融、管、退’路径，增强再开发、再投资能力。我们也将持续推动金融创新和产业创新有机结合，推动区域经济高质量发展，争取到2027年，进一步扩展产业版图，壮大市场规模，提升投资体量。”

多措并举应对市场波动

值得一提的是，在国内经济结构性复苏的大背景下，此前部分产业园受单一租户退租等问题影响，业绩表现一度有所回落。

“针对未来可能发生的一些无法预料到的租户退租等情况，站在原始权益人和运营管理机构的角度，我们做好了充分的应对预案。”中金重庆两江REIT的相关负责人告诉记者。

首先，是及时开展续租扩租沟通，夯实租赁意向，提前进行招商布局。针对租赁面积较大、租赁期限较长的租户，运营管理机构通常会预留充足时间沟通续租意向，分析客户需求，量身定制租赁策略。

其次，是多种渠道积极拓展潜在客户，持续优化租户结构。两江产业集团作为国有企业，可以联动两江新区管委会资源对接大型企业的上下游客户，深入挖掘客户需求。同时结合产业、行业的发展变化趋势，从提高基础设施项目租赁稳定性角度，适时调整招商策略、优化租户结构。

再者，是通过提升增值服务提高租户黏性。运营管理机构将继续投入配套资源，以保障基础设施项目的良好经营并持续提升物业吸引力；同步推动园区运营服务平台运行，整合园区管理、业务开发和服务管理，为入驻企业提供便捷的服务和优质的体验。

最后，是进一步优化园区设施设备，提高园区营商环境、提升租户幸福感。运营管理机构与基金管理人将结合园区硬件设施设备老化情况以及租户实际体验，按计划分批次对园区硬件设施设备进行品质提升改造，提高园区知名度及市场竞争力。

板块规模效应持续显现

中国国际金融股份有限公司党委委员、管理委员会成员杜鹏飞在参加上市仪式时表示，中金重庆两江REIT的上市不仅是公募REITs市场的又一次重要突破，更是重庆加强打造西部金融中心的重大创新举措，是金融服务实体经济、加强成渝双城经济圈建设，促进新时代西部大开发的又一个里程碑。

“我们将积极寻找优质资产，探索扩募发展，不断提升各机构对长期投资的信心和满意度。”杜鹏飞说。

业内专家普遍表示，中金重庆两江REIT的顺利发行上市，也是公募REITs常态化发行的缩影。在中国证监会的指导下，REITs市场稳健发展，目前全市场已上市的公募REITs数量超过50只，其中，于上交所挂牌上市的产品达35只。产业园REITs作为我国已上市REITs中的重要品种，板块示范效应、规模效应持续显现。

“尽管此前部分产业园区底层资产的稳定性受到了扰动，但在租户行业结构切换等积极的动态去化策略下，出租率的回升态势是显著的。这也反映了产业园区REITs较强的市场韧性和发展潜力。”一位资深投资人告诉记者，“今年年初以来，绝大多数的产业园REITs项目实现了较大幅度的二级市场价格上行，可供分配的收益率也表现良好。在近期新发产品的提振下，整个市场的交易活跃度出现了显著提升。向后看，随着运营模式的不断丰富，市场规模的有序扩容，制度设计的不断优化，产业园市场的发展依旧可期。”

编辑：张煜

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