建行江苏省分行：住房“以旧换新”新政下建行业务发展机遇分析

当前，房地产市场仍处于调整阶段，商品住宅销售规模同比持续下滑，房贷市场明显萎缩，同业竞争激烈。为进一步“化风险+去库存”，近期多城出台住房“以旧换新”政策，刺激改善型住房需求入市。据不完全统计，截至2024 年6月10日，全国已有14个省份、超70城推出住房“以旧换新”政策，住房“以旧换新”已经从开发商和中介机构自发行为，升级为政府谋划并主导的主流调控工具，政策内涵不断丰富。

当前，我国楼市调控政策的着力点已发生变化，从过去单纯的放开限购、限售的需求侧提振，逐渐转换到供需两端同时发力。2024年4月30日召开的中共中央政治局会议明确提出，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，畅通“以旧换新”，可以打通房屋“增存循环”，不仅能推动库存消化、盘活存量资产，还有助于化解新房市场交付风险，推动房地产业转型，构建房地产发展新模式。

“以旧换新”新政下建行业务发展策略建议如下：

一是创新服务产品。为更好地做好“以旧换新”相关楼盘贷款服务工作，该行需积极作为，争取项目合作，过程中坚持创新思维，在合规前提下借鉴兄弟行或过往类似项目的经验和做法，创新服务产品，解决难题，推动工作前进。

针对“以旧换新”落地缺乏首付款支付流水问题，无锡分行已创新提供“以旧换新”个人住房贷款产品服务予以解决，建议其他分行可借鉴推广。解决办法：与审批部门协商，创新调整部分贷款审核内容，包括审核房地产开发商出具的首付发票或收据、贷款客户与政府平台企业签署的《以旧换新三方协议》和旧房过户证明材料。具体做法上，客户经理通过不动产登记系统来核实贷款客户房产过户情况，相关房产完成过户后，可视为完成首付款的支付，随后再按照正常个人住房贷款审批流程，为购房客户提供新房贷款。

针对资金监管难度加大问题，南京分行已通过创新优化存量房资金监管系统功能予以解决，建议其他分行可借鉴推广。解决办法：该行依据现有资金监管功能，开发特殊划转和对公划转功能，并将资金分流划转功能直接接入房产局系统。实现在资金存入环节，旧房出售资金可直接从对公账户转入资金监管账户；在资金划转环节，由房产局通过系统操作，调用该行结算功能，直接将购房资金划转至预售房开发商账户，剩余尾款系统自主结算，划转至购房人本人账户，从而实现对售房、购房的全流程资金管控，降低风险。

二是降低交易费用。2023年以来，经济发展趋缓，市民刚需支付能力和市场预期均处疲弱态势。在“以旧换新”落地实施过程中，该行可提供办理二手房带押过户、商业贷款转公积金贷款等配套产品服务，降低“以旧换新”交易费用，促进并推动“以旧换新”落地实施。

三是线上线下营销。住房“以旧换新”是该行在新形势下实现个人住房贷款企稳增长的一个重要契机。建议充分发挥该行公私联动优势，加强线上线下融合宣传营销，积极争取项目合作机会，提升市场份额。

对于已推出“以旧换新”的地区，该行充分借助当地房交会、生活节加大找房节活动宣传，依托建行生活找房场景，深化G端、B端合作，在找房频道推出“以旧换新”项目，打造以找房场景带动业务发展的房贷经营新模式。线下，积极走访对接市县主管部门（市住建局、财政局等），支行对接区住建局、“以旧换新”项目楼盘等，营销摸排业务合作机会。

对于尚未推出“以旧换新”的地区，该行充分依托建行生活生态场景及客户流量优势，主动承接购房惠民券，强化“要买房到建行”和“建行建设美好生活”的品牌形象，为后期可能的项目做好营销铺垫。线下，关注客户及同业动向，做好日常维护、账户及资金承接工作。

四是发挥住房租赁战略优势。按照目前各地住房“以旧换新”实施办法，“以旧换新”过程中，房企收购的旧房将大部分用于租赁，一些还将纳入保障性租赁住房。作为唯一将住房租赁作为战略推进的国有大行，该行可充分发挥该项竞争优势，积极对接G端、B端，为其提供各项住房租赁产品和服务。

五是加强全流程风险管控。贷前：严格落实楼盘准入要求，做好新建楼盘准入工作。贷款申报时审查房地产开发商出具的首付发票或收据、贷款客户与政府平台企业签署的《以旧换新三方协议》，明确“以旧换新”置换标的房屋信息，评估价格，跟踪其产权过户进；贷中：严格落实抵押预告登记后发放个人住房贷款；贷后： 贷后监测人员应运用系统工具，对贷款存续期间的有关情况进行持续监测，及时发现风险信号，对贷款开展检查、催收，督导落实整改，提升贷款资产质量。（季红卫 庄湘霞 曹阳）