【财经分析】短暂调整无碍长期看多 机构建议把握REITs配置机会

新华财经上海2月13日电（记者 杨溢仁）2024年以来，我国基础设施公募REITs因其具有稳定分红属性，在“资产荒”的大背景下，获得投资人广泛青睐。

分析人士认为，在宏观经济慢复苏的大背景下，鉴于基本面明显改善仍需耐心等待，则REITs作为另类高分红资产的稀缺性有望进一步凸显，积极看好2025年REITs市场的配置机会。

市场加速扩容

可以看到，截至1月27日收盘，中国已上市60只公募REITs的总市值达1726亿元，中证REITs全收益指数当月上涨6.21%，价格指数上涨5.86%；而美国、新加坡和中国香港REITs的总回报指数（1月）分别为1.17%、0.17%、-3.09%。

不仅如此，截至2月7日收盘，中证REITs全收益指数收于1032.82，实现“十连阳”，创下了2023年下半年以来的新高。其中，产权类REITs周内上涨1.9%，经营权类REITs上涨0.8%，所有子板块中，消费REITs涨幅最大。

“受利好政策释放的影响，上周环比上涨的基础设施公募REITs达到25只。其中，华泰南京建邺REIT、华夏合肥高新REIT、华夏深国际REIT领跑市场，涨幅分别达到了9.85%、4.94%和3.82%。”一位保险机构投资人在接受记者采访时称，“国家对于基础设施公募REITs的发展给予了坚定的政策支持，叠加该类产品兼具稳定的现金流、资本增值潜力、分散投资风险等特征，作为关注未来趋势的长期投资者，REITs的发展前景无疑是令人鼓舞的。”

值得一提的是，证监会在2月7日发布的《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》中明确指出，要“探索知识产权资产证券化业务。支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造”；要“支持符合条件的健康、养老等银发经济企业股债融资，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs”。

来自国信证券的研究观点认为，随着REITs入池资产领域的逐渐丰富，该市场有望继续扩容。

需指出，截至2024年末，共有58只公募REITs上市，总发行规模为1670.33亿元。这一数字表明，REITs市场在过去几年中实现了快速增长，特别是在2024年，迎来了跨越式发展，发行数量和规模均创历史新高，并逐渐成为中国资本市场的重要组成部分。

中信建投证券预测，截至2025年末，国内公募上市REITs有望达到85只，涉及规模2450亿元。

警惕调整风险

值得一提的是，年初以来“高歌猛进”的REITs市场也引起了各机构对于回调风险的关注，近期，甚至有多只REITs产品发布了相关公告，提示投资风险。

举例来看，2025年1月27日，华夏首创奥莱REIT在二级市场的收盘价为3.640元，相较于2024年12月27日收盘价涨幅达到21.37%，根据相关规定（基础设施基金最近20个交易日收盘价累计涨跌幅超过20%的，基金管理人应当披露交易情况提示公告），2月5日，该基金发布了交易情况的提示性公告，提醒广大投资者注意基金二级市场交易价格受多种因素影响，应关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

无独有偶，2025年2月5日，华泰南京建邺REIT在二级市场的收盘价达3.349元／份，相较于2024年12月30日的收盘价涨幅达到20.42%，根据相关规定，该基金于2月6日发布了交易情况的提示性公告，指出基金二级市场交易价格的上涨或下跌会导致买入成本上涨或下降，导致投资者实际的净现金流分派率降低或提高，郑重提醒广大投资者注意基金二级市场交易价格受多种因素影响，应关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

此后，华安张江产业园REIT同样发布了提示性公告。2025年2月11日，该基金在二级市场的收盘价为3.065元，相较于2025年1月6日的收盘价2.540元涨幅达到20.67%。

“我们认为，2025年，各机构对于REITs的大类配置需求确有边际提升，近期市场持续上行积累的赚钱效应也吸引了趋势交易资金入场。”中金公司研究部分析师裴佳敏称，“不过，在估值已经有所提升的情况下，后续市场的交投难度或有增加，目前更建议各机构结合估值水平和项目业绩优化投资组合，注意基本面稳定性不足且高估值标的回撤风险。”

中央国债登记结算有限责任公司提供的数据显示，截至2025年2月13日收盘，已上市60只公募REITs收盘价较前一交易日平均下跌了1.22%;中债估值价格平均下跌了0.05元。

建议择优布局

从首批REITs上市后受到热烈追捧，价格普遍大涨；到折价“破发”，一度乏人问津；再到价值回归，快速修复后蓄势再起……中国公募REITs市场的发展需要从长期维度来分析，在各项目基本面稳健走好、“资产荒”强力推动、保险等长期资金的会计准则修改（更利于长期红利型投资）的大背景下，此前已经过深幅调整的REITs产品必将吸引更多长期资本的关注和配置。

业内人士普遍认为，当前，低利率时代以不可抵挡之势扑面而来，公募REITs这一有机会获取票息收益与资产增值双重属性的投资品类，在中国市场，正在吹响“价值番号”。穿越波动、确认价值、愈发坚韧的公募REITs市场，2025年将迎来更加快速的发展。

具体到投资布局层面，“我们认为，项目基本面走势仍应是后续关注的重点，尤其就已公布的2024年四季度业绩报告来看，现阶段更建议关注运管能力强、政策利好频现的消费REITs。”一位券商固收部门的负责人向记者表示，“一方面，所选标的应位于发展前景良好的城市或区域，这些地方的资产价值可能会随着城市的发展而提升；另一方面，建议尽量避免选择体量过小的资产，因为其更容易受到周边大型项目的影响，经营稳定性较差。”

当然，除了消费REITs，经营企稳的物流板块REITs以及基本面边际回暖且得益于路网完善利好的高速板块（存在补涨机会）REITs亦可持续关注。至于，那些基本面走弱的项目，现阶段还是建议保持谨慎，安全至上。

编辑：王菁

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