沪市债券新语 | 精益运营应对波动 产业园REITs已具结构性机会

新华财经上海12月18日电（记者 杨溢仁）近期，西部国企首单公募REIT、西部首单产业园RETT——中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金在上交所上市，引发业界关注。

分析人士认为，产业园区在我国市场发展中扮演着重要角色，是区域经济和产业创新及转型的重要引擎。虽然其去化面临阶段性压力，但随着供给高峰接近尾声，叠加各底层资产运营管理能力的不断完善，对于投资人而言，产业园REITs依旧是能够长期分享我国产业发展红利的重要投资品之一，值得持续关注。

出租率稳步回升

2023年，部分产业园REIT底层资产租户发生变动，对项目业绩产生影响，一度引发市场关注。步入2024年，伴随经济基本面的逐步回暖，经历了周期的洗礼和考验，当前各产业园REITs的表现几何？面对当前及未来的行业形势，各原始权益人能否给出更详尽的应对预案？

尤以华安张江产业园REIT为例，根据该产品公布的2024年第三季度报告，截至2024年9月末，该基金持有的基础设施项目——张江光大园和张润大厦的整体签约率为92.05%，出租率为85.20%，较2023年同期有明显提升。其中，张江光大园项目9月末的签约率为91.66%，出租率为80.27%；张润大厦项目9月末的签约率为92.44%，出租率为90.14%。

“针对此前租户调整带来的影响，我们的外部管理机构积极制定并调整招商策略，在政策扶持的大背景下，通过提供优质服务支持等举措，不断促进招商和空置面积的去化。”张江高科党委委员、副总经理赵海生告诉记者，“在本项目的底层资产租户中，有超过40%的企业属于集成电路板块。我们也有意更多地‘腾笼换鸟’，引导集成电路的高端客户集聚到REITs资产之中，打造特色的产业氛围。当然，我们也会控制单个企业的租赁面积，避免其退租时产生过大波动。目前，华安张江产业园REIT底层资产的出租率较前期已有较大幅度增长。”

“聚焦未来可能发生的一些无法预料到的租户退租等情况，站在原始权益人和运营管理机构的角度，我们也做好了充分的应对预案。”中金重庆两江REIT的相关负责人告诉记者，“具体包括及时开展续租扩租沟通，夯实租赁意向，提前进行招商布局；多种渠道积极拓展潜在客户，持续优化租户结构；通过提升增值服务提高租户黏性；进一步优化园区设施设备，提高园区营商环境、提升租户幸福感。”

“在租户行业结构切换等积极的动态去化策略下，2024年以来，产业园出租率的回升态势是显著的。这也反映了该类型REITs较强的市场韧性和发展潜力。”一位资深投资人告诉记者，“今年年初以来，绝大多数的产业园REITs项目实现了较大幅度的二级市场价格上行，可供分配的收益率也表现良好。在近期新发产品的提振下，整个市场的交易活跃度也出现了显著提升。向后看，随着运营模式的不断优化，市场规模的有序扩容，制度设计的持续完善，产业园市场的发展依旧可期。”

板块具备参与价值

事实上，回望我国基础设施公募REITs市场的发展历程，从2021年方兴未艾，投资者追逐热捧；到2022年，市场逐步回归理性；再到2023年，公募REITs的二级市场定价经历了一轮深度调整与重构；步入2024年，公募REITs已初步形成了投融资协调发展、市场定价基本均衡的良好市场生态，REITs指数走势整体企稳回升。

公开数据显示，今年以来上交所已有15只REITs产品首发上市，6只REITs产品发布扩募公告，后续还有多只获批拟上市的REITs产品在等待“敲锣”。

更值得一提的是，在公募REITs产品中，产业园区板块以仅次于高速公路的规模占比，展现出了其在市场中的重要地位。尤以上交所来看，当前已上市的35只REITs中，10只属于产业园区板块；募资资金累计达182亿元，占总规模的18%。

“对于资产方而言，产业园区经营往往具有前期投入大、建设时间久、回款周期长、运营风险高等特点，这使其项目投融资受到制约，而公募REITs恰能够为资金提供退出通道，盘活存量资产，让产业园区实现‘投资-运营-盘活-再投资’的良性内循环。进一步，由于公募REITs定价主要由项目存续期经营性净现金流决定，这将引导资产方从此前的开发模式转向重视存量资产运营管理，同时助力我国产业园区资产管理人团队建设，实现产业园区行业可持续发展。”中金公司研究部不动产与空间服务行业组长张宇表示，“对于投资人而言，产业园REITs是能够长期分享我国产业发展红利的重要投资品种之一。虽然2023年以来，产业园REITs受项目经营波动影响，二级市场价格出现调整，可截至目前，该板块的产品估值已初步调整至合理区间。”

张宇判断：“于短期维度来看，产业园REITs已具备结构性机会，如部分厂房类项目上市以来经营始终保持韧性；再就中长期维度分析，当前估值下的产业园REITs板块或已具备配置价值。”

记者注意到，国泰君安临港创新产业园REIT发布的2024年第三季度报告显示，基础设施项目公司整体运营情况良好，整体期末出租率为94.07%，整体租金收缴率达100%；报告期内实现收入1136.48万元，净利润524.37万元，经营活动产生的现金流量净额为1022.35万元；本期可供分配金额为1065.12万元。

估值有望持续修复

总而言之，中国REITs市场经过三年的试点，已初步打好坚实基础。展望后续，业内专家普遍认为，公募REITs市场将呈现出以下三大发展趋势。

首先，通过“首发+扩募”的双轮驱动，我国公募REITs的上市只数有望赶超日本、新加坡市场（都在60只上下）。

据记者了解，今年以来，上交所新上市的产业园REITs产品达到4只，涉及规模49亿元；已申报扩募的产业园REITs有2只，拟购入资产建筑面积超28万平方米。

其次，中国公募REITs市场大概率将保持“数量多，单体规模小”的特点，但标的间的分化将更为明显。“这种分化或来自几个层面，包括资产质量、运营能力、扩募能力、投资者关系等。”张宇说。

最后，在估值层面，低利率的市场环境有助于REITs整体估值获得支撑，板块间的估值分化更多依循基本面差异展开。

“针对板块分化问题，我们认为其背后反映了不同宏观环境下市场风险偏好的差异。”在张宇看来，“现阶段部分投资者寻求经营现金流更为稳定的‘安全资产’，因此保障性租赁住房和公用事业等弱周期品种获得了更高的市场溢价，若经济持续改善，我们有理由相信强周期品种，如消费、产业园和物流仓储等板块也会重回市场配置视野，估值端有望得到进一步修复。”

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编辑：张煜

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