【财经分析】政策支持力度或加码 消费基础设施公募REITs表现可期

新华财经上海12月13日电（记者 杨溢仁）今年以来，公募REITs市场迎来估值修复行情，在管理层明确提出“大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求”的背景下，消费基础设施公募REITs成为了市场关注的焦点。

分析人士指出，已上市消费基础设施项目所在城市的基本面良好（均坐落于一线或新一线城市发达商圈）、消费活跃度高——有着城市经济发展环境与居民购买力水平为依托，出租率、客流量与租金水平表现优秀，收入稳定性强，在政策多维度“保驾护航”消费市场发展的大背景下，未来该板块REITs的二级市场表现可期，值得持续关注。

消费基础设施REITs表现向好

无可否认，我国公募REITs的发展时间较短，波动相对较大，但这也是新兴投资品种走向成熟的必经过程。参考全球REITs的历史表现，从一个较长的时间维度分析，在2009年至2023年，全球REITs的年复合收益率达9.73%，跑赢了股票（7.10%）、债券（1.49%）、房地产（5.27%）。

今年以来，随着国内经济基本面的逐渐复苏，在市场情绪回归理性的大背景下，包括消费基础设施在内的部分公募REITs表现有所回温。

尤以在沪市挂牌的消费基础设施REITs为例，2024年三季度，华安百联消费REIT实现收入约5272万元，净利润约590万元，经营活动产生的现金流量净额约1966万元，可供分配金额约2966万元。

嘉实物美消费REIT同样表现不俗，2024年三季度实现收入约2948万元，净利润约1030万元，经营活动产生的现金流量净额约2351万元，可供分配金额约1685万元。

华夏金茂商业REIT方面，2024年三季度实现收入约2315万元，净利润约399万元，经营活动产生的现金流量净额约1363万元，可供分配金额约1359万元。

“显然，今年前三季度，以消费基础设施为代表的强运营管理品牌能够充分发挥主动运管能力，实现资产经营目标——消费基础设施REITs运营稳中有升，出租率维持高位。”一位资深投资人告诉记者，“当前，业界关于‘2024年为消费零售市场信心重建的一年’的预期正逐步兑现。”

政策支持多维度“保驾护航”

值得一提的是，截至记者发稿，持续扩容中的REITs市场已拥有上市产品逾50只，2024年内上市和即将上市的产品达到了25只左右，数量和规模均远超往年。

业内人士认为，在公募REITs发行市场表现火热的背后，来自政策面的多维度支持不容忽视，频频出台的利好政策为REITs领域的高质量发展提供了重要助力。

本周召开的中央经济工作会议明确指出，要“实施提振消费专项行动，推动中低收入群体增收减负，提升消费能力、意愿和层级”“加力扩围实施‘两新’政策，创新多元化消费场景，扩大服务消费，促进文化旅游业发展”“积极发展首发经济、冰雪经济、银发经济”。

“这意味着2025年管理层将把扩大消费摆在优先位置。”东方金诚首席宏观分析师王青解读指出，“明年各项宏观政策将向提振消费集中用力，推动居民消费加速增长。未来各级各部门料更加注重优化消费环境、拓展消费场景，重点支持文娱旅游等服务消费增长点。我们预计，2025年社会消费品零售总额增速将由今年的3.8%左右，显著加快至6.0%，服务零售总额增速也将加快，最终消费对经济增长的贡献率有望达到70%至80%之间，明显高于2024年的50%左右。”

有公开数据显示，2024年以来，购物中心的复苏步伐正持续加快，就场均日客流情况来看，上半年全国场均日客流达到1.84万人，同比增长4%，增速最高的为2月，达13%。按线级城市划分，我国各线级城市购物中心客流量均出现了不同程度的上涨，一线城市和三线及以下城市的上涨幅度最为明显，达到6%。按区域来划分，上半年我国各区域购物中心客流量均实现上涨，且上涨幅度较为均衡。

来自安放基金的研究观点认为，随着线下零售持续创新业态、丰富消费者体验，后续线下消费需求依旧具备较大的扩张潜力，对应消费基础设施REITs的表现依旧可期。

各赛道配置建议精选“头部”

毫无疑问，在当前国内消费市场持续复苏的大背景下，公募REITs将继续发挥重要作用，推动商业地产行业从传统的开发模式向长期持有、精细化运营的模式转变。未来，随着更多消费基础设施项目的申报和发行，公募REITs有望成为促进商业不动产市场健康发展的重要力量。

聚焦REITs市场的投资布局，“我们认为，在当前周期下，公募REITs的投资需要下沉到底层资产，进行仔细甄别。”中信证券首席经济学家明明指出，“分析过去三年的底层资产运营情况，运管团队、原始权益人、基金管理人充分发挥主观能动性，能够在一定程度上对冲行业基本面整体下行对底层资产经营构成的冲击。不仅如此，随着增量政策的发力，我们目前更倾向于‘to C’端的保障房、消费基础设施和生态环保板块。当然，出于安全考虑，各REITs赛道建议精选头部产品，其在宏观基本面修复以及优质外部机构的运营下，相关资产的修复节奏或更快。”

针对消费基础设施REITs的投资，中金基金管理有限公司创新投资部执行负责人刘立宇提出了三点建议。

首先，是要选择好的资产和好的管理人。其次，是尽可能进行实地走访，参与投资者活动。公募REITs信息披露的及时性较好，颗粒度也很细，建议各投资机构结合定期报告持续跟踪项目的现场情况。

再者，是针对不同项目，梳理未来的发展预期。眼下，消费基础设施REITs的流动盘较小，二级市场很容易出现波动。这也意味着，大部分时间可能出现错杀的情况，彼时对于投资决策比较灵活的机构——特别是此前已经实地调研过相关底层资产项目，且了解产品基本面的机构，或许可以把握较好的介入机会。

总而言之，各机构对REITs进行投资时，还是需要结合不同指标和影响因子对项目进行整体的理解和分析，在充分评估自身风险承受能力的前提下进行布局。

编辑：王菁

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