【财经分析】香港REITs仍需优化规则 业内盼纳入沪深港通提升流动性

新华财经香港12月13日电（记者李柏涛）香港是较早发展REITs的市场之一，距离推出首只产品已有20年时间，但目前上市的REITs仅有11只，总市值规模在亚洲市场的份额从高位20%降至当前约8%。

业界认为，香港REITs在市场规模和多元化方面仍有很大发展空间，而灵活的法规和税务框架很重要，尤其需优化REITs的限售期、融资上限、税务等规则以增强吸引力，并加快纳入沪深港通以提升流动性。

放宽REITs持有、募资规则

有别于美国和日本等允许多种法律模式的主要市场，香港REITs市场只允许以信托架构形式营运，这增加了募资难度。

虽然可以通过债务或股权进行融资，但股权发行的审批和借贷限额约束了REITs的发展，尤其是对较小规模的REITs而言。

根据现有《房地产投资信托基金守则》，香港REITs持有物业至少两年才能出售。这些都对香港REITs的吸引力产生了负面影响。

“香港REITs应引入公司架构，并通过独立托管人维持资产保护，这种灵活性有助吸引在信托投资上受限的机构投资者参与。”领展资产管理执行董事兼集团行政总裁王国龙表示，应放宽REITs须持有物业两年的规则，这样可以在不影响长远稳定的前提下，让REITs能够迅速响应市场变化并优化投资组合管理。

相比日本、澳洲、美国和英国基本上不设借贷上限但须遵守各种财税规定，香港REITs的借贷上限为资产总值的50%，且物业发展项目仅限于资产总值的10%，经基金单位持有人同意可提高至25%。

在春泉资产执行董事兼行政总裁梁国豪看来，这些限制可能阻碍香港REITs运用债务提升投资者回报的能力，并降低其在快速变化市场中的竞争力。

“提高借贷限额对释放香港REITs的增长潜力至关重要，在同时引入风险管理措施之下，这样的调整将允许REITs管理人根据市况及借贷方的要求，设定适当的借贷水平。”梁国豪建议，将物业发展项目的借贷资产值占比上限提高至25%而无须基金单位持有人批准，让香港REITs能更有效把握发展机遇。

优化税务提升REITs吸引力

与其他市场相比，香港不是在基金单位持有人层面征税，而是在REITs层面。换言之，香港REITs须就直接持有的物业缴纳15%的物业税，或就其通过特殊目的公司（SPV）拥有物业的租金收入缴纳16.5%利得税。

顺丰房托执行董事兼行政总裁翟廸强指出，这些规定变相影响了REITs发起人的兴趣及投资者回报。“香港REITs物业转让印花税最高达4.25%，税费可能超过一个REITs的年度收入，这让物业拥有人对将资产注入REITs架构望而却步。”他补充。

“在REITs成功上市之前，企业就要在资产重组时缴纳印花税，产生了大额的前期成本，这对有意进入市场者形成阻力。”翟廸强建议，延迟至成功上市后再征收直接注资物业的印花税，这能为REITs发起人创造具吸引力的经济诱因。

此外，业界还建议减免涉及向香港REITs注入物业的印花税，例如豁免REITs缴纳印花税，或将直接将转让物业的税率降至0.2%，与通过SPV进行交易的税率保持一致。

值得一提的是，香港立法会大会11日通过了《2024年印花税法例（杂项修订）条例草案》，将落实豁免REITs股份或单位转让和期权庄家进行证券经销业务的印花税，业界期待新条例正式颁布。

纳入沪深港通有望大增流动性

一直以来，香港特区政府和证监会都支持REITs行业发展，包括今年初推出了“对在港设立的开放式基金型公司和REITs的资助计划延长3年”。

业界认为，虽然还有法规及税务规定仍需优化，但看好香港REITs市场前景，尤其是REITs很快会纳入沪深港通，这将大幅增加市场流动性和交易活动。

越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良表示，扩大双币种、双柜台交易至香港REITs，将有助促进人民币市场发展，也可提升市场流动性并缩小柜台价格差距。随着将REITs纳入沪深港通，内地投资者可以通过南向交易投资人民币计价的香港REITs。“未来应简化REITs上市程序，并探讨与内地交易所建立REITs双重上市的框架。”他说。

德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江还建议，通过多元化资产类别、加强投资者教育和构建协作氛围，进一步推动香港REITs市场发展。具体而言，REITs可考虑扩展至医疗保健和数据中心等领域，以发挥香港现有优势。

编辑：王菁

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