【财经分析】又一单发售！公募REITs年内发行数量创历年新高

新华财经北京12月2日电（王菁）公募REITs又迎新品。12月2日，广发成都高投产业园REIT（180106）正式发售。据悉，该产品是四川省本土企业获批的首单REIT，也是广发基金旗下的首只公募REIT产品，网下询价有效认购倍数为6.89倍，刷新了年内产业园型REITs最高纪录。

据新华财经梳理，今年REITs发行明显提速，截至11月27日，年内共发行公募REITs产品22只，合计规模近490亿元，发行数量和规模均远超2023年全年，较2022年分别增长69%、16%。

业内人士表示，经过三年多的实践，公募REITs已进入扩面提质新阶段，预计接下来会有更多中长期资金入市，公募REITs产品的长期投资价值也将得到广大投资者的关注和认可。

REITs持续扩容 底层资产更丰富

REITs全称为公开募集基础设施证券投资基金，专注于投资不动产领域，兼具股、债和另类投资的特征，可以作为大类资产配置的重要补充。简单来说，REITs通过证券化的方式将不动产实现“上市”，让公众投资者能够以较少的资金参与大规模的基础设施项目投资，从而享受底层资产稳定的现金流带来的收益。

按照监管对REITs底层资产的分类标准，REITs资产类型可分为13类，包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施、养老设施，以及其他符合要求的行业资产。

2024年以来，公募REITs持续扩容，发行数量和募资规模不断上升，底层资产类型也越来越丰富。截至11月27日，在目前已上市的51只公募REITs中，产业园型REITs共12只，合计发行规模约217亿元，年内平均回报为4.57%，最高回报超25%。此外，还有3只年内获批的产业园型REITs暂未上市。其中，广发成都高投产业园REIT（180106）已完成网下询价，并于今日（12月2日）开启发售。

据悉，该产品是四川省本土企业获批的首单REIT，也是广发基金旗下的首只公募REIT产品，拟由李文博、杜金鑫和彭翔艺三位基金经理共同管理。基金发售公告显示，该产品网下询价最终合计有效拟认购数量为54827万份，为初始网下发售份额数量的6.89倍，有效认购比例为14.50%，在年内已完成询价的6只产业园区型产品中名列第一，同时也是西部产权类公募REITs项目中有效认购比例最高的产品，体现出投资者对相关资产的认可。

目前，国内公募REITs市场已进入常态化发展阶段，参与主体和资产类别持续丰富。从存量待盘活资产体量和其他成熟市场实践来看，国内公募REITs拥有更大发展空间。随着市场建设稳步推进，公募REITs中长期配置价值愈发明晰，其在服务国家战略、支持实体经济的积极作用十分重要，同时这一产业也为投资者提供更丰富的资产配置选择和长期投资价值。

优化组合配置 投资者认可度提升

国内首只公募REITs产品诞生于2021年6月，随着公募REITs数量和资产类型不断扩容，这一创新产品也逐渐走入越来越多投资者的视野。

据中金研报统计，三季度期间，多只REITs获得净流入，截至三季度末，公募FOF基金持仓REITs规模约为1.17亿元，首次超过1亿元，环比增长60%。广发成都高投产业园REIT拟任基金经理彭翔艺对新华财经表示，“REITs底层资产覆盖范围较广、研究门槛较高，对于投资者获取信息的有效性、及时性有一定要求，随着未来公募FOF参与REITs的比例越来越高，将便于个人投资者以更低的门槛参与进来。”

“公募REITs是把一个优质的大宗不动产拆分成灵活的基金份额，让投资者可以直接享受到资产经营所带来的收益。”李文博介绍，目前市面上的REITs资产类型很多，其中产业园区类型的REITs，成熟度相对更高，市场对其也更加了解和认可。

而在杜金鑫看来，公募REITs作为一个全新的大类资产，专注于投资不动产领域，可以作为大类资产配置的重要补充。回溯中证REITs指数编制以来，其风险收益特征与股票、债券等指数的相关性较低，因此，投资者在组合中配置一定比例的公募REITs，可以有效优化投资组合、提升投资组合夏普比。

新华财经注意到，近年来，国内公募REITs覆盖的资产类型越来越多，包括消费基础设施、租房住房、养老基础设施、景区酒店，甚至不可分割的写字楼目前也可以作为REITs资产。而随着市场不断扩容，公募REITs的收益来源或将进一步拓展。

另从资产相关性来看，广发基金整理了近年来REITs和其他一些主流基金资产的相关性情况，相关系数基本都在0.25以下，整体相关性较弱。截至11月26日，REITs与股票市场的相关性在0.19—0.23之间，与债券市场的相关性在0.02—0.03之间。因此，配置公募REITs产品在一定程度上可以起到分散资产组合风险的作用。

“目前REITs收益主要来自底层项目分红和二级市场资本利得。从中长期视角来看，还有一块收益来源不容忽视，即REITs作为不动产交易平台，在进行底层不动产收并购、出售过程中带来的增值收益。”杜金鑫称，这也是海外REITs市场很常见的操作，未来将成为国内REITs市场走向成熟的标志。

编辑：王柘

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