新财观 | 中国REITs迈上新征程

题：中国REITs迈上新征程

作者：国家发展改革委投资研究所融资室副主任李泽正

新华财经北京7月26日电 7月26日，国家发展改革委公开发布《关于推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》），全面推动基础设施REITs常态化发行。自2020年基础设施REITs试点以来，我国REITs市场不断摸索前行，为长远发展奠定了坚实基础。在全面总结试点经验基础上，《通知》以市场化、法治化、规范化为原则，全面改进和优化基础设施REITs推荐制度，发行领域与国际REITs市场基本接轨，项目申报材料和审核内容更加成熟、规范，标志着2020年4月30日开启的基础设施REITs试点正式结束。我国REITs市场从此迈上了常态化发展的新征程。

一、以市场化为导向，充分发挥市场机制决定作用

一是取消对底层资产未来收益率的要求，交由市场自行判断、自主决策、自担风险。试点初期，REITs尚处于起步阶段，为引导投资人积极认购、保障项目顺利发行，前期政策对项目未来收益率提出了明确要求。试点4年以来，随着市场各方对REITs认识的不断深入，投资人对REITs产品价值已能自主研判，《通知》不再对项目未来收益率提出要求，减少行政管理，有利于更好发挥市场机制和市场主体的主导作用，形成更加成熟的市场化投资行为，推动中国REITs市场行稳致远。

二是拓宽发行范围，引入更多市场化领域。为确保REITs稳妥起步，试点初期发行范围局限在仓储物流、收费公路、污水垃圾处理、产业园区等行业领域。此次《通知》中明确符合条件的行业领域大幅增加，特别是在广泛征求各方意见基础上，增加了部分酒店、商业办公用房、市场化长租房和清洁低碳、灵活高效的燃煤发电等资产类型。此外，《通知》将符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施纳入发行范围，意味着所有符合国家政策导向的项目都有机会成功发行REITs，这是加快REITs提速扩容、进一步完善REITs市场体系的有力之举，意味着中国REITs从此踏入更加宽广的天地。

三是简化工作流程，取消前期辅导环节。试点初期，REITs发行过程中存在不少共性问题，部分项目发起人（原始权益人）、基金管理人等相关参与方对政策要求也不够熟悉。为了推动解决相关问题，帮助各参与方更好了解政策要求，熟悉申报规则，发展改革部门建立了前期辅导工作机制，帮助各方做好项目培育。随着大部分共性问题解决，各方专业能力提升，项目申报质量显著提高，已基本适应常态化发行要求。因此，《通知》取消前期辅导环节，将申报项目更多交由项目发起人（原始权益人）、基金管理人自己把握，培养项目发起人（原始权益人）和基金管理人提升履职能力，进一步提高申报推荐效率，充分发挥REITs市场主体主观能动作用。

二、以法治化为基础，深入落实依法治国理念

一是聚焦重点，该管的坚决管住。按照全面依法治国要求，体现社会主义法治精神，《通知》保留了党中央、国务院有关法律法规明确要求的核心关键手续办理要求，进一步聚焦发展改革部门的职责定位和工作重点，明确在常态化发行阶段，发展改革部门将主要对项目基本条件、宏观政策符合、投资管理合规、回收资金使用等方面内容进行审核把关，结合市场情况与时俱进地完善监管审查规则，不断夯实REITs长远发展的制度基础，为中国REITs市场持续健康发展提供法治保障。

二是厘清边界，能放的尽量放开。为保障项目顺利发行REITs，并在发行后能够平稳运行，前期审核中，发展改革部门对企业内部决策、国有资产转让、分拆上市等必要程序都予以全面关注。随着REITs市场稳步扩大，项目发起人（原始权益人）对REITs项目发行程序逐渐熟悉，此次《通知》发布后，发展改革部门不再对公司内部决策、国资转让、分拆上市、融资限制、税收缴纳等法律法规有明确规定的事项作出要求，而是督促项目发起人（原始权益人）依法依规自行办理，此举有利于进一步厘清监管责任边界，形成规范有序的法治生态。

三是坚持责权利对等，压紧压实各方责任。只有责权利三者对等，才能充分调动各方积极性、规范各方行为，形成良好的法治环境。在充分给予REITs市场参与各方自主权的同时，《通知》有针对性地建立了相关机制和惩戒措施，压实项目发起人（原始权益人）、基金管理人、中介机构、省级发展改革委、中介机构等各方责任，以便加强政策协调和监管协作，有利于确保REITs申报、推荐工作高质量、高效率开展。

三、以规范化为抓手，科学开展REITs申报工作

一是规范审核内容和时间要求。为提高审核效率和质量，便于发起人（原始权益人）更加及时、准确了解项目审核要求和审核情况，《通知》进一步细化了项目基本条件要求、项目合规要求、项目申报推荐程序等，审核内容更加清晰，审核、评估时间更加明确。同时，针对新的要求，将细化完善基础设施REITs项目申报格式文本等配套文件，对项目申报材料填写内容和填写方式作出更加清晰和细致的指导，帮助项目方大幅降低工作难度，提高工作效率，推动解决项目方在项目申报文件提交时内容缺失、格式不统一、制作不规范等问题。

二是建立项目“退回”机制。为督促有关方面认真筛选项目，提高申报材料质量，并压实省级发展改革部门审核职责，《通知》完善了流程设计，对明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目将及时退回。对于被退回次数较多的项目发起人（原始权益人）、基金管理人，将在一定期限内暂停受理其申报的项目。对项目被退回次数较多的省级发展改革委也将采取惩戒措施。此举有利于项目申报环节中的相关方加强自我约束，最大程度提升工作规范化水平。

三是严惩弄虚作假行为。对于项目发起人（原始权益人）、基金管理人，以及律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构，若出现隐瞒事实、弄虚作假等情况，将在一定期限内暂停受理其申报或参与的项目，并将有关情况函告中国证监会和有关行业主管部门。这为中国REITs高质量发展打下了又一针强心剂，有助于严明市场诚信纪律，培育市场规范有序、主体依法合规、投资者有效保护的REITs市场生态。

从《通知》有关内容，以及此前出台的系列REITs文件，可以看出发展改革部门不断总结基础设施REITs实践经验，持续完善、改进项目审核推荐政策，提高申报项目质量，推动中国REITs市场不断走向规范化、市场化。大海之阔，非一流之归也，在国家发展改革委、中国证监会等相关监管部门、行业主管部门，有关专家学者，以及发起人（原始权益人）、基金管理人、投资人、中介机构等各方共同努力下，中国REITs这艘巨轮正奋楫扬帆，驶向浩瀚而广袤的未来。

编辑：王柘

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