2022中国REITs年度专题•系列二：“聚焦”——REITs市场稳健“开局” 底层资产有序扩容进行时

新华财经上海12月27日电（记者 杨溢仁）伴随市场运行机制不断规范、监管体系不断完善，眼下我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施公募REITs）已被越来越多的国内投资者认可和接受。

聚焦优质基础设施，不少业界专家认为，进一步扩大公募REITs试点范围已逢其时。就市场侧而言，将更多类别资产纳入到REITs的基础资产范围中，使其成为不动产经营退出的可行路径，一方面将有效激发市场对固定资产投资的热情，更好地为经济“托底”；另一方面也能引导更多不动产持有者把注意力凝聚在经营上，不断提升不动产的经营水平和专业化程度，可谓一举数得。

基础资产类型丰富

上海证券交易所提供的数据显示，自去年首批试点项目落地以来，截至目前，市场中共有24只REITs产品上市，总市值约853亿元，回收资金带动新项目总投资额4000多亿元，有效促进了产融结合和地方经济发展。

“现阶段，已发行的REITs项目大部分位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角等重点区域，这些区域的特点为经济发展水平较高，拥有较高密度的优质资产、良好的资产运营环境和高水平的大宗资产交易市场。”国泰君安资管融资决策委员会副主任徐刚告诉记者。

再就行业而言，“从上市产品类型、体量可以观察到，特许类资产的发行人较为积极，尤其交通类资产突出；从二级市场的角度看，投资人则会对产权类资产更为青睐。”建信基金基金经理张湜说。

事实上，不同类型的基础资产具有不同的收益特征，能够满足不同偏好的投资者需求。特许经营类项目以高现金分红、较短产品期限为特征，不动产权类项目则以现金分红稳定增长、资产估值抗通胀为特征。

公开数据显示，目前市场中共发行了10只特许经营权REITs，涉及规模504.56亿元，网上发行平均认购倍数为56.47倍；不动产权类REITs共有14单，发行规模279.05亿元，网上发行平均认购倍数166.46倍，两类基础资产均受到了市场的认可。

另据记者了解，以上交所为例，在已发行上市的15个项目中，园区及交通类项目占比超过60%，而从全市场水平来看，园区及交通类也的确是传统基础设施建设中的两个重要领域。

其中，高速公路作为主要的交通设施之一，运营管理相对完善，且体量大、市场化程度高，作为当前和后续新建收费公路的主要类型，在具有较好正外部性的同时，也不乏可持续发展和探索的空间。而产业园作为发展区域经济的重要载体，种类丰富叠加日趋成熟的运营，使其成为了近期试点项目的主要行业之一。

无疑，REITs产品的聚焦行业与我国存量基础设施的行业分布情况相吻合，也与我国基础设施发展相关的政策引导相呼应。“在证监会、国家发展改革委的统筹安排下，上交所将继续聚焦重点区域、重点行业和重点企业，加快推动基础设施REITs项目的常态化发行。”上海证券交易所副总经理刘逖说。

更多产品正在酝酿

随着社会各界对REITs了解及认可度的进一步提高，目前全国各区域均在紧锣密鼓地筹备REITs试点项目，除了上述占比较高的资产类型外，亦不乏新能源电力、文化旅游类、市政设施、数据中心等领域的积极探索。整体呈现出项目多样、资产丰富、创新突出等特征。

“资产类型的逐步扩展、试点范围的逐步扩大，是REITs市场行稳致远发展的必由之路。”中金公司投资银行部固定收益组联席执行负责人贾舟祺在接受记者采访时表示，“眼下，我们期待能有更多的资产类别加入到REITs市场中。”

据记者了解，业界呼声高昂的IDC （互联网数据中心）REITs发行已被提上日程。

上海证券交易所副总经理刘逖此前在接受记者专访时明确表示，IDC是夯实数字经济发展的重要基础设施，也是构筑“东数西算”新型算力网络体系的关键节点，加快推动IDC借助REITs市场做优做强，是资本市场服务国家重大战略、支持实体经济高质量发展的应有之义。“明年，我们将按照证监会、国家发展改革委的统筹安排，持续做好相关工作，加速推动包括IDC REITs在内的更多产品落地。”

在业内人士看来，IDC作为新型基础设施，与REITs实属“天作之合”。就需求角度考虑，云计算、大数据、物联网、人工智能等新一代信息技术快速发展，各行业企业纷纷开启数字化转型之路，而IDC为这幅“蓝图”提供了底层的基础设施。从供给角度分析，IDC被称作“数字地产”，是典型的重资产行业，各头部企业融资方式大多以银行贷款为主，难以进行有效拓展，因此对REITs模式非常青睐。

“再就商业模式考量，IDC企业以专业化的建设、托管、运维等服务收取租赁及服务费，持续、稳定的现金收益天然符合REITs对底层资产的要求，是公募REITs的潜在受益领域。”张湜说。

中信证券债务融资业务线联席负责人俞强亦认为，作为助推我国数字经济高质量发展的重要基础设施，随着互联网产业、5G等产业技术不断进步，中国IDC产业预计将迎来新一轮的快速增长。基础设施公募REITs的适时推出，将为IDC产业提供盘活存量资产、经营模式全面转型、拓宽项目建设融资渠道的重要契机。

试点不断纵深开拓

毋庸置疑，我国基础设施公募REITs的探索正在向“深水区”不断挺进。

值得一提的是，11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时列举了多项政策措施，其中就包括“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”“推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的‘保租房板块’。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产”，以及“开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式”。

“显然，随着保障性租赁住房REITs的上市发行以及房地产企业股权融资渠道的打通，商业地产REITs在政策层面正处于逐渐破冰的状态。”俞强解读指出，“从资产和市场层面来看，随着‘房住不炒’政策的贯彻落实，房地产政策调控使市场理性逐渐回归，部分虚高的商业不动产价格逐步回落，资产定价更为合理，投资回报率更为稳定，投资人对于商业地产的价值认可度逐步提高，这都将为商业不动产公募REITs的发行奠定基础。”

“商业不动产从资产市场化程度、经营稳定性来看，是符合REITs特征的基础资产。”贾舟祺并称，“海外REITs市场起源于商业不动产，目前商业不动产也是海外REITs市场最主流的基础资产之一。从国内市场的角度考量，商业不动产REITs作为化解房地产风险的相关金融工具，可伴随着国家对于房地产行业的宏观调控，择机适时推出试点。”

编辑：王柘

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