【财经分析】公募REITs市场不断发展 三单保障性租赁住房产品即将上市

新华财经上海8月30日电（记者杨溢仁）本周，三单保障性租赁住房REITs即将正式上线，引发业界关注。

在业内人士看来，各地保障性租赁住房项目的加速落地，将为REITs提供优质的投资标的。按照国际经验测算，中国租赁住房REITs规模将会超过3000亿元。

底层资产日渐多元

眼下，政策层面正在加速推进保障性租赁住房市场的建设，反映到顶层设计上，无论是提及频次，还是支持力度都在不断加码。

比如，2021年以来政治局会议多次提及推进保障性租赁住房建设；住房和城乡建设部明确，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给，建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，这一数字相较去年大幅增长，足见国内增加保障性租赁住房供给的政策落地决心。

平安证券首席经济学家、研究所所长钟正生此前预计，2022年全国保障性住房建设料能形成房地产开发投资额约3363.8亿元，占2021年房地产开发投资总额的2.3%，也就是说，预计拉动2022年房地产开发投资2.3个百分点（比2021年多拉动1.2个百分点）。

需指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，其供给的增加，将一定程度上减轻购房资金压力，释放中等收入群体的购买力，对促进国内经济良性循环具有重大意义。

由于保障性租赁住房往往具有稳定的出租率和租金收入，且核心城市的保障房收入抗风险能力较强，因此相关REITs产品的稳定性也相对更好，获得金融机构和个人投资者追捧并不出人意料。

据记者了解，即将上市的首批3只保障性租赁住房REITs分别为中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT，均完成了网下询价，剔除无效报价后的报价份额总量分别为网下初始发售份额数量的108.96倍、133.03倍和113.37倍，热度由此可窥一斑。

中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光接受记者专访时称，我国保障性租赁住房的租金一般低于同地段同品质市场化租赁住房，这有利于将出租率维持在较高水平，为投资者贡献相对稳定的分红。

高溢价能否常在？

不可否认，年初至今在“稳增长”政策引导下，基建投资可谓“热火朝天”，二级市场上包括大基建、传统基建等题材轮番迎来“红包雨”。与此同时，作为另类基建标的的公募REITs——底层资产借REITs工具上市也同样受到了资本的强势关注。毕竟，一旦公募REITs在住房租赁市场放开，住房租赁企业便能够“轻装上阵”，形成“开发、运营、金融退出”的低金融杠杆、可持续发展的商业闭环模式。同时REITs执行长期投资策略，具备专业的资产管理水平，有助于整个住房租赁市场的专业发展，从而有效缓解市场波动。

根据券商统计，目前有14只REITs已成功上市，上市至今（截止到8月22日）均实现正收益，平均涨幅为30.62%。

“目前公募REITs尚处在试点阶段，因此政策层对于项目的合规性手续要求非常高。”招商证券投资银行委员会的相关负责人告诉记者，“此外，优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业参与试点也是大家共有的直观印象。”

多位业内人士指出，公募REITs产品的相对稀缺性，独立的行情走势，长期稳健的收益特征，较低的网下和公众配售份额，以及前期产品的赚钱效应，都是助推新基金募集持续火爆的重要因素。不过，随着未来更多新发的公募REITs面市和存量产品的扩募，公募REITs的发行大概率会逐渐回归常态化。也就是说，市场估值将日趋合理。  

值得一提的是，当前国内的租赁住房运营商普遍面临着收益偏低的问题。一方面，住房租赁更面向新一代的年轻人，其实际支付能力与运营商为其提供租赁住房产品所需成本之间的不匹配问题持续存在，规模效益难以维系；另一方面，从成本端看，简单的重资产模式问题也比较明显，相对日渐高企的土地成本，住房租赁类产品持有期的稳定收益率最多在4%至5%之间，市场格局的改善非一朝一夕。

除了上述问题外，保障性租赁住房REITs市场发展还面临诸多挑战，可总结为限、高、严、少。限——即目前的拿地主体多为国有企业，其他参与者相对受限；高——市场化拍地成本高、融资成本高、税收高；严——存量改造管控严格；少——收益率偏低，符合公募REITs上市条件的资产少。

“蓝海”市场潜力无限

由此可见，国内保障性租赁住房REITs市场发展仍有很长的路要走。

当然，在政策多方面“保驾护航”的背景下，国内公募REITs的大类资产配置价值仍将得到越来越多投资者认可也是不争的事实。

来自中金公司的观点指出，在高股息优质资产相对稀缺的大环境中，拉长时间维度看，REITs作为大类资产依然具有较高的配置价值，特别是对于保险、养老金等长线机构投资者来说，是较为理想的投资产品。

公开数据显示，美国住房租赁REITs的总市值达1344亿美元，占美国住房租赁总市值1.12万亿美元的12%。

参考海外REITs市场的发展情况和我国基础设施资产存量规模，资产管理领域潜在的这一片“蓝海”值得期待。

聚焦本次发行的三只产品，“按照一级发售规模测算，2022年及2023年华夏北京保障房REIT和红土深圳安居REIT的预计分红率在3.95%至3.96%，中金厦门安居REIT的预计分红率在4.05%至4.06%。相比其他产权类REITs的年化分派率（均在3.5%以下），当前三单保障房REITs的参与价值较高，建议把握机会。”国盛证券固定收益首席分析师杨业伟说。

编辑：王菁

声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。