政策组合拳持续落地见效 房地产市场有望继续改善

新华财经北京1月27日电（记者高婷）房地产与经济发展、民生改善紧密联系。“针对房地产市场的复杂形势，9月26日，中央政治局会议明确提出‘促进房地产市场止跌回稳’，多个部门抓紧完善土地、财税、金融等政策，取消了限购、限售、限价和普通住宅与非普通住宅的标准，降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率以及换购住房的税率，合力打出来一套政策组合拳。各地区也因城施策、一城一策、精准施策，政策的效果正在不断地显现。”国家统计局局长康义在17日举行的国新办新闻发布会上表示。

业内专家普遍认为，2024年9月底以来，各项促进房地产发展的政策持续落地见效，市场潜在需求将在2025年得到进一步释放，下阶段房地产市场有望继续改善。

“四个取消、四个降低、两个增加”，打好政策组合拳

去年9月底至今，一系列政策组合拳在全国房地产市场逐步落实。

“四个取消”包括取消限购、限售、限价和普通住宅与非普通住宅标准，赋予城市政府调控自主权。

从取消普通住宅与非普通住宅标准来看，2024年11月22日，广州取消普通住宅与非普通住宅标准，至此，一线城市全部取消普通住宅与非普通住宅标准。上海易居房地产研究院副院长严跃进说，四个一线城市总体步调一致，持续落实放宽政策，购房政策迎来历史最宽松时期。

“四个降低”涉及降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率及换购住房税费。

从换购住房税费来看，2024年12月1日起，一系列房地产税收减免新政策落地实施。国家税务总局的最新数据显示，新政实施首月新增减免税116.9亿元，减税红利释放，促进房地产市场平稳健康发展。

国家税务总局财产和行为税司有关负责人介绍，一是将个人购买住房契税享受1%较低优惠政策的住房面积标准由原来的90平方米提高到140平方米，新增减税65亿元。二是将北京、上海、广州和深圳购买第二套住房纳入契税优惠政策范围，新增减税25.8亿元。三是调整了北上广深个人转让住房增值税政策，对北上广深个人转让购买满2年的住房，不再区分普通住宅和非普通住宅，统一免征增值税。购房群众享受到了真金白银的政策红利。

严跃进表示，税费政策将持续发挥效应，持续降低交易成本，覆盖买卖两个环节。总体上四个一线城市后续市场行情向好发展态势不变。

“两个增加”则是通过货币化安置新增100万套城中村和危旧房改造，以及2024年年底前将“白名单”项目信贷规模增至4万亿元。

从城中村和危旧房改造来看，中指研究院政策研究总监陈文静说，2024年中央经济工作会议特别强调要“加力实施城中村和危旧房改造”。此前住房城乡建设部已明确新增实施100万套城中村和危旧房改造，且城中村改造政策支持范围已经扩围至近300个地级及以上城市，且采用货币化安置方式，继续强调“加力实施”，可见未来城中村和危旧房改造的规模有望继续增加，整体力度或将加大。她说，近期部分城市已通过城中村改造专项借款、房票安置结合的方式，实现了较好的新房销售去化，比如郑州。

“白名单”继续扩围。1月23日，金融监管总局副局长肖远企在国新办发布会上表示，截至1月22日，房地产“白名单”项目贷款金额已达5.6万亿元，“白名单”机制为房地产项目建成交付提供了充足稳定的资金保障。5.6万亿元这一金额也超越原计划的4万亿元目标。

此外，地方层面，根据中指监测，2024年全国各地出台约800条房地产政策，多数城市全面放开限制性政策，同时从降低购房成本、加大购房补贴、提高公积金贷款额度等方面释放政策利好，当前居民购房首付比及贷款利率已达到历史最低，限购政策也处于实施以来最宽松阶段。2024年12月，衡阳、张家口发文推行套内面积计价，杭州、郑州、惠州等城市优化项目建设规划条件；深圳出台具体规则，明确安居型商品房满10年后，可按规定补缴价款申请取得完全产权。

持续用力推动房地产市场止跌回稳，释放需求、改善供给

全国住房城乡建设工作会议明确了2025年五大重点任务，其中“持续用力推动房地产市场止跌回稳”位居首位，着力点放在释放需求和改善供给两个方面。

着力释放需求，强调把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。有效发挥住房公积金支持作用。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置。

康义说，随着刚性和改善性住房需求持续释放，市场供求关系出现了改善，房价有所回稳。12月份，70个大中城市中有23个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨，有9个城市二手住宅价格环比上涨。其中，一线城市的新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，这是从2023年6月以来的首次上涨；二手住宅的销售价格环比上涨0.3%，连续三个月环比上涨。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格连续四个月环比降幅都在收窄。从同比来看，各线城市商品住宅销售价格同比降幅也都在收窄。

中国银行研究院研究员叶银丹认为，数据上的翘尾向好是由于四季度以来一系列稳地产政策逐步显效，另一方面，房企推出高品质新房项目对需求侧具有较好的拉动作用。

建诚智库首席研究员何田表示，我二手房销售表现更加真实反映当地房地产市场情况，9个热点城市的二手房价格指数环比提升，表明其市场复苏迹象已非常明显，居民对于房地产行业的预期逐步改善，叠加存量房贷利率调整等大力度政策支持，居民购买力有序释放，助力市场筑底复苏，形成良性循环。

陈文静预计，结合大力支持刚性和改善性住房需求，核心城市限制性政策有望进一步优化，北上深继续放松限购政策，降低房贷利率、核心城市降低首付比例、降低交易税费等均具备空间；2025年，预计公积金政策仍将是各地促进需求释放的重要政策方向，如继续提高公积金贷款额度、延长贷款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全国层面降低公积金贷款利率也存在一定预期；2025年城中村改造的配套政策有望继续完善。

着力改善供给，强调商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度。

陈文静认为，围绕改善供给，有以下几个侧重点：第一，落实专项债收购存量闲置土地政策，继续完善相关配套政策，加速推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状况；第二，完善存量商品房收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权；第三，多措并举盘活商办用房，存量商办用房转为租赁房或是重要方向。

中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为，短期土地缩量、房企资金承压、市场库存积压等因素仍将制约投资开工恢复，预计2025年开工投资仍面临下行压力。整体来看，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键，只有投资开工恢复，才能增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。

房地产市场有望继续改善

何田表示，在房地产政策利好政策不断加持下，市场筑底态势将进一步巩固，预计2025年高能级城市有望逐步企稳并实现销售正增长，价格保持稳定；销售面积占全国六成以上的广大三四线城市，在经济承压、居民收入预期谨慎的大背景下，仍将呈现调整态势。

曹晶晶说，2025年新房销售恢复仍面临一些挑战，根据中指预测，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策加快落实，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。同时宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。

康义说，随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。从中长期来看，我国新型城镇化还没有完成，刚需和改善性住房需求还有潜力，更多安全舒适、绿色智慧的好房子的需求还会增加，房地产市场发展的新模式也将逐步的构建，这有助于房地产市场平稳健康发展。

编辑：高二山

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