【财经分析】保租房REITs四季度交出稳健“成绩单” 机构建议把握布局机会

新华财经上海1月24日电（记者 杨溢仁）2024年公募REITs四季度报告陆续出炉，保租房REITs交出了一份亮眼的“成绩单”。

分析人士指出，作为国家重点支持快速发展的行业，保障性租赁住房REITs获得追捧并不出人意料。展望后续，受益于政策鼎力支持、行业基本面向好、利率水平下行和机构资产荒延续，保租房REITs的长期配置价值料将进一步凸显。

四季报表现可圈可点

2025年以来，在二级市场价格带动下，公募REITs市值节节攀升。有公开数据显示，1月10日，我国已上市基础设施公募REITs的市值达到了1628.46亿元，创历史新高。

在业内人士看来，目前公募REITs已然成为了除股、债、商之外第四类带有明确红利性质的资产配置市场。

值得一提的是，陆续公布的2024年公募REITs四季度报告亦向市场展现了一份份亮眼的“成绩单”。其中，保租房REITs无疑是佼佼者之一。

举例而言，2024年四季度，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：华夏基金华润有巢REIT）实现总收入19783081.83元，净利润达2504034.78元，经营活动产生的现金流量净额为13669302.24元。当期可供分配金额12318508.01元，充分展现了基金良好的盈利能力和现金流状况；2024年基金全年累计可供分配金额49044536.45元。

国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：国泰君安城投宽庭保租房REIT）方面，2024年四季度，实现总收入46777084.21元，净利润达21748614.58元，经营活动产生的现金流量净额为33361899.42元。当期可供分配金额34576681.92元；2024年基金全年累计可供分配金额130667759.58元。

显然，面对“弱复苏”的宏观经济环境，以及愈发激烈的市场竞争，保租房资产依旧保持稳健，并成为了“资产荒”格局下资本的“避风港”。

据记者了解，综合已上市6单保租房REITs披露的2024年第四季度经营业绩，其合计实现收入1.39亿元。分红方面，6单租赁住房REITs合计实现经营性现金流净额1.13亿元，合计实现可供分配金额1.01亿元。

无论是营收还是分红，6单租赁住房REITs用实际数据“说话”，证明了其具备极强的抗周期能力。

需求侧有望持续发力

保租房REITs表现强势的背后，离不开城市化进程的加速和人口流动性的增长，目前租房需求不断抬升，特别是年轻人对购房观念的转变，使得租房市场的潜在需求更加旺盛。

来自中泰证券的研究观点认为，保租房REITs资产逆周期属性较强，受益于无风险利率的下行，后期表现依旧可期。

“政策支持、需求侧持续发力，是我们深耕保租房行业的底气所在。”上海城投控股投资有限公司副总经理张毅在接受记者专访时指出，“我们认为，市场的新增需求将会持续释放，而高品质、规范化的保障性租赁住房仍将长期受到市场喜爱。”

公开数据显示，截至2023年末，上海市常住人口相比2022年末增加了11.56万人，其中，外来常住人口占比超40%，长期保持着较高的人才吸引力。

华润置地董事长李欣亦告诉记者：“相较于其他资产类别，租赁住房经营具有较强的抗周期属性。由于保租房的租金定价受政府监管，租金通常低于市场水平，具有一定的价格优势，在市场租金波动时，能够凭借价格优势吸引租户，保障出租率稳定，进而确保稳定的租金收入。因此，保租房REITs具备较强的抗周期和抗风险能力，能够有效规避市场或宏观经济的短期波动，因而更受投资者青睐。”

中金厦门安居REIT的相关负责人则表示：“随着保障性住房供给的逐渐增大，基金管理人与外部管理机构将密切关注新入市项目的情况，不断提高主动管理能力，提升服务水平、增强租户黏性，力争确保基础设施项目实现稳定经营。”

目前，包括国泰君安在内的大部分机构判断，在低利率环境暂难扭转的背景下，REITs高分红资产属性特征仍能支撑其行情保持相对坚挺。

乐观、审慎缺一不可

据记者不完全测算，截至2025年1月22日，保租房公募REITs板块年初至今的涨幅为7.41%，对应分派率为3.08%。

“当前REITs估值合理，基本面韧性十足，受益于利率水平下行和机构资产荒延续，其利率敏感属性和红利属性正在逐步被市场发掘，二级市场表现对正向事件驱动的反应越来越及时。”招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿称，“我们相信，REITs市场的阶段性、结构性行情将在未来一段时间延续，REITs的长期配置价值也将进一步凸显。”

聚焦到行业层面，多位受访的业界专家表示，继续看多直接受利率下行利好，分派稳定的保租房板块。此外，消费、公用事业、部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路REITs也可能获得超额收益。

不过，也有部分持审慎观点的机构表示，受增量资金有限、投资者结构相对单一、项目战配比例过高、短期项目供给节奏较快等因素影响，REITs市场流动性出现了阶段性不足的特征。在未来一段时间内，二级市场中部分资金止盈获利了结和部分机构加大REITs配置力度的情况可能同时存在。综合来看，预计近期市场上涨之后可能仍然会面临方向性的选择，震荡分化、风格轮动的走势或将反复出现，投资者切忌盲目乐观，仍需保持一份审慎。

编辑：王菁

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