【高端访谈】上海城投控股股份有限公司副总裁吴春：“投资增量”和“盘活存量”双线并进 各路资本锚定保租房“蓝海”

新华财经上海1月15日电（记者 杨溢仁）在当前的经济大环境下，保障性租赁住房市场的投资迎来了崭新机遇。

截至2024年三季度末，底层资产出租率达90%以上（江湾社区为91.29%，光华社区为95.24%）；2024年前三个季度基金合并层面累计收入约1.33亿元（累计实现可供分配金额约9609万元）、2024年9月份完成首次分红约6500万元；截至2024年12月31日，二级市场价格较上市发行价格累计上涨18.62%……

时值国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）上市一周年，记者就何时启动扩募、缘何设立Pre-REITs、2025年能否保持稳健向好运营等问题，采访了上海城投控股股份有限公司副总裁、财务总监吴春。

逐鹿租房江湖

可以看到，在政策的鼎力支持下，当前保租房产品正加快入市。

根据住房和城乡建设部规划，“十四五”时期全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。2024年上海市计划新增建设筹措保障性租赁住房7万套（间），并新增供应5万套（间）。

另有公开数据显示，2024年三季度，上海成交了2幅Rr4租赁住房用地；2024年前三季度，全市新出让了9幅Rr4租赁住房用地，位于浦东、松江、青浦、普陀和嘉定五区，预计可新增租赁住房近8000套。

不过，随着供给的增多，记者观察到，2024年各板块的租金环比跌幅有所加大。具体而言，2024年三季度，在全市121个板块中，有106个板块的租金环比下跌，租赁价格继续处于下滑通道。

在此背景下，国泰君安城投宽庭保租房REIT缘何能够“脱颖而出”？在稳健运营的同时保持较高的收益水平？

“身处市场供应量居高不下的环境中，上海新市民、新青年的不断涌入，及其对住房品质要求的提升，是城投宽庭品牌‘脱颖而出’、做大做强的底气所在。”上海城投控股股份有限公司副总裁、财务总监吴春告诉记者，“这是我们REITs底层资产能够保持较高出租率的重要原因，也充分彰显了市场对我们的认可。”

　　图为：上海城投控股股份有限公司副总裁、财务总监吴春（受访者供图）

据悉，截至2024年三季度末，国泰君安城投宽庭保租房REIT以4405万元收入领衔已上市保租房REITs项目，环比增长1.4%；净利润同样处于彼时保租房REITs中的最高水平，达1954万元。

“我们作为开发运营企业，从原先围绕建设到现在转向运营保障，可以说逐渐探索出了一套围绕保租房建设、运营的发展新路，这是我们成长、蜕变的过程，对公司来说也是一种更新。”吴春说。

无疑，伴随着住房租赁市场发展的逐步成熟，地方国企正越来越重视品牌建设，以期通过提升品牌传播力和影响力，增强市场竞争力，同时深入布局市场化租赁住房领域，打造高端服务式公寓、青年公寓等产品，满足不同层次消费者的租赁需求。

资本持续赋能

在二级市场取得亮眼成绩的同时，近期城投控股就Pre-REITs基金的设立与国寿资本和弘毅投资达成合作意向，引发了业界的高度关注。

什么是Pre-REITs基金？

Pre-REITs基金是一种以房地产为基础的投资工具，侧重于在项目成熟前进行资金的积累和增值。通过这种方式，投资者可以在项目确保运营的前期阶段就获得收益，同时也有助于降低投资风险。根据市场数据，REITs通常能够提供稳定的现金流，而Pre-REITs则是在此基础上，进一步增强了资金的运作灵活性。

在业内人士看来，此次上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方的合作是市场看多租赁住房投资的重要标志。据悉，城投宽庭将负责运营该项目，依托自身在保障性租赁住房领域的经验，为投资者提供稳定的收益。同时，国泰君安城投宽庭保租房REIT作为主要退出路径，也反映了相关机构对资金回流和投资安全性的重视。站在上海城投的角度而言，后续无论是从外部市场寻找资产，还是从城投宽庭旗下收购项目，借由Pre-REITs均能实现加速优质资产的孵化，为公募REITs的扩募提供重要的“储备粮”。

“国寿资本和弘毅投资于投资领域拥有丰富的实操经验、广泛的市场资源和出色的投资运营能力，一直以来都是我们在行业内所敬重和钦佩的伙伴。”吴春告诉记者，“未来，三方将共同设立租赁住房Pre-REITs基金，投资于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目，并推动项目在培育成熟和运营稳定后通过城投宽庭REIT平台退出。三方通过金融和产业的紧密合作，能够实现优势互补、资源共享，打造央企、市属国企和市场化投资机构多主体参与的合作典范，以投资良性循环助力构建保租房业务发展新格局，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。”

吴春表示，三方携手奋进、共同担当，将积极探索租赁住房投资工作的新路径、新方法，切实发挥金融“活水”作用，为打造保租房“上海样本”和“城市标杆”做出新的更大贡献。

扩募渐行渐近

时值国泰君安城投宽庭保租房REIT上市一周年，“站在新的起点上，上海城投将持续关注保租房REITs的政策和动态，以‘投资增量’和‘盘活存量’双线并进的方式挖掘扩募潜在资产。”吴春说，“2025年我们也将尽快推动扩募相关的筹备工作，力争实现针对集团现有存量资产的REITs扩募，做大做强城投宽庭REIT规模。尤其要通过优化资源配置和资本运作，积极主动解决重资产低周转率问题，持续扩大保租房资产规模，进一步提升上海城投在资本市场和租赁住房市场的影响力。”

值得一提的是，近期上海城投控股股份有限公司的全资子公司——上海城投房屋租赁有限公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金合伙企业（有限合伙），以4.7亿元完成了上海仪电（集团）有限公司旗下的“馨伴寓”项目的摘牌，其中有一部分收购资金来自国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金的90%（监管资金）。

“通过自有资金或者银行贷款去拿项目，必然会对我们的负债率、资金流动性构成极大的压力，显然也是不现实的——在存量扩张和资产盘活方面必将遭遇瓶颈。”吴春直言，“而通过REITs、Pre-REITs，我们可以在市场化资本的加持和赋能背景下，去市场上寻找更多符合我们运营及未来扩募要求的潜在项目，比如‘馨伴寓’项目，在运营能力跟得上的情况下，这有助于上海城投复制‘收购-改造-提升运营’的动作，并助力我们盘活整个市场的存量，扩大主责主业的规模，强化市场化担当的职责。”

据悉，目前上海城投已开始排摸集团内部情况，旨在筛选最符合扩募条件和要求的资产，聚焦合规性、估值合理性、是否可持续运营等诸多方面。

编辑：王菁

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