沪市债券新语 | 先行先试用好REITs“金钥匙”：湖北省助推中部区域优质资产高效盘活

新华财经上海1月14日电（记者 杨溢仁）2024年，是中国不动产市场逐步“止跌企稳”之年，也是中国不动产投资与管理进入新阶段的一年。

聚焦备受业界关注的基础设施公募REITs市场，2024年累计发行规模超655亿元。其中，上海证券交易所共有18单项目上市，融资总额约384亿元，涵盖了租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、收费公路等领域。

“从区域分布来看，北京、上海、广东、江苏、浙江、湖北等区域均分布有较多的已上市REITs底层项目，探索出了符合当地实际的发展模式。”一位REITs市场的资深观察员表示。

以湖北省为例，已经形成了“储备一批、申报一批、发行一批”的REITs有序扩容实践。

特色项目先行先试

2024年，国内基础设施公募REITs市场的一级发行保持良好态势，受到了投资人的青睐。

公开数据显示，2024年共有29只公募REITs新品宣告成立，合计募资超过655亿元，发行产品数量和规模均创历史新高，发行规模几乎是2023年全年的3倍多，不同类型的资产也悉数登场，特色项目形成了一定的带动效应。

作为我国首单以奥莱项目为底层物业资产的消费类公募REITs——华夏首创奥莱REIT，其于2024年8月在上交所成功挂牌上市，创下了当时已发行6单消费类公募REITs网下、公众发行的最佳纪录，及上市首日最高收盘涨幅纪录，赢得了资本市场广泛认可。

“在促进国内消费大循环的背景下，华夏首创奥莱REIT进一步提升了‘首创奥特莱斯’的品牌知名度和市场影响力，激活了湖北省及武汉市的商业消费发展动能，带动了武汉商圈氛围和商业品质的提升。”一位资深REITs研究员告诉记者。

无独有偶，2023年6月挂牌上市的中金湖北科投光谷REIT，作为中部城市集群首单获批的产业园区类基础设施REITs，其底层资产之一——光谷软件园是科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”，资产运营成熟稳定，租金和出租率保持较高水平。

“本单REITs项目的募集资金主要投向武汉新城数字经济和生命健康产业领域，用于建设中国光谷-数字经济产业园和生物创新园二期项目。”中金湖北科投光谷REIT项目的相关负责人告诉记者，“截至目前，新增项目均已投入使用，并尝试引入低空经济产业链和生物医疗健康产业的龙头企业，在形成资本和产业良性循环的同时，推动区域产业升级和经济增长。”

“就目前来看，中国有待盘活上市的存量资产规模巨大，中国多层次REITs市场的发展潜力不容小觑。”上海城创投资管理股份有限公司董事兼总经理、创始合伙人滕国纬坦言，“我们认为，REITs市场的提速发展为大势所趋，相信在监管部门与市场各参与方的共同努力下，REITs市场定能保持良好发展态势，并在服务国家战略和推动实体经济发展方面发挥更加重要的作用。”

毋庸置疑，REITs市场的发展正处于政策红利期。虽然当前公募REITs的总规模已超过1660亿元，但与海外成熟市场相比，尚处于起步阶段，未来无论从资产类别、参与机构还是市场体量来看，公募REITs仍是一片“蓝海”，尚有极大的可拓展空间。

地方政策鼎力支持

新项目纷纷上马的背后，除了离不开原始权益人、中介机构的积极作为之外，来自地方政府的支持亦不容忽视。

以湖北省为例，自2020年4月全国基础设施公募REITs试点启动以来，湖北省高度重视相关工作，并将其写入了省“十四五”规划纲要，出台了《关于加快推进重大项目建设着力扩大有效投资的若干意见》等支持政策，旨在深入推进REITs试点工作，积极协调帮助相关项目完善手续、办理产权证书、推进国有资产转让，大力支持REITs项目申报发行。

据记者了解，截至目前，涉及到底层项目在湖北省的REITs共有6支，相关REITs发行规模共计197.70亿元，数量、规模均居全国前列。

不仅如此，得益于已发行项目的良好表现和示范效应，九州通医药仓储物流基础设施公募REITs于2024年12月20日获得了上海证券交易所无异议函，同时，楚天高速、武汉高科等一批优质项目亦在加快申报发行。

“得益于湖北省长期以来在基础设施领域的高投入，全省各类基础设施种类丰富，优质资产储备充足，有望释放千亿元以上资金。”一位资深REITs投资人告诉记者，“就个人了解到的情况来看，为了助力更多优质项目打开资产上市的通道，地方政府可谓‘马力全开’。一方面，加强培训指导，为有发行意向的企业提供‘点对点’政策服务指导，帮助做好项目前期培育，推动项目尽快具备申报条件；另一方面，强化部门统筹协作，合力摸清‘家底’，开展国有‘三资’清理工作，在交通、能源、生态环保、仓储物流、园区、水利等各类基础设施领域储备大量优质资产。”

“湖北证监局持续加强市场调研，积极回应企业关切，及时为地方政府献策，推动完善湖北REITs发展配套政策，同时主动引导相关中介机构深耕湖北REITs市场，协助做好项目谋划、培育、申报与发行工作。”证监局债券监管处有关负责人表示。

“着眼下一步，湖北省发展改革委将按照省委、省政府部署，再加力度、再强措施、再压责任，加强REITs项目储备质量，加快申报进度，加力协调配合，持续保持中部领先、全国靠前位次。”一位湖北省发展改革委的有关专家在受访中表示。

据记者了解，目前有诸多省份对符合REITs申报要求的项目进行了摸底调查，旨在及时掌握省属企业基础设施资产总体情况，对相关资产申报REITs的主体进行可行性分析，并提出针对性措施，形成了“储备一批、申报一批、发行一批”梯次接续、滚动推进的良好局面。

监管部门协同推进

毫无疑问，公募REITs试点三年多来，打通了从“发行上市”到“持续运营”，再到“扩募落地”的“任督二脉”，推动形成了公募REITs的全生命链条。

据记者了解，作为REITs上市的“主阵地”，目前上交所正持续推进上市REITs关键机制的建设，稳扎稳打，对透明、规范、具有成长性的REITs项目给予积极反馈，并已经打造了一批具有典型意义的示范项目，助力市场投融双方协同发展，促进了整个REITs市场的良性循环。

“展望后续，上交所也将不断加强与各地的密切沟通、定期联络，协助分析REITs项目推进中的关键问题，形成优化建议。”上交所的相关负责人告诉记者，“不仅如此，我们还联合湖北证监局和发展改革委、国资委等多部门开展了盘活存量资产有关专题培训，挖掘和储备了一大批优质项目，包括产业园区、新能源、仓储物流、交通设施等资产类别，未来将继续与湖北省合力推动重点项目落地。”

另外，上交所服务团队将继续扎实开展“三开门”服务，深化债券市场“一站式服务”，为市场参与主体提供常态化沟通渠道，第一时间回应并解决企业和基金管理人的关切，着力增强市场参与各方获得感，共同营造良好的公募REITs市场生态。

千里之行，始于足下。

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编辑：王菁

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