【复“梳”2024】需求侧和供给侧双管齐下 房地产市场出现复苏信号

新华财经北京1月8日电（幸骊莎）2024年，全国房地产市场在价、量方面整体均有下跌。但在政策发力的带动下，10-11月，各线代表城市成交量持续改善，部分城市二手房价格环比止跌转涨，释放出积极信号。

据中指研究院统计，2024年百城二手房价格累计下跌7.26%，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约19%。随着各地政策持续发力，10-11月，全国各线代表城市成交量得到明显改善，一线、二线、三四线城市成交量同比增幅分别为57%、13%、3%。与此同时，11月份，深圳、成都等4个城市二手房价格环比止跌转涨，打破百城房价连续7个月全面下跌的局面。

为推动房地产市场健康平稳发展，2024年政府持续加大政策支持力度，全年出台房地产政策约800条。尤其是5月17日和9月26日的两轮政策，成为市场关注的焦点。5月17日，央行落地多项信贷支持政策，宣布降低首付比例、取消房贷利率政策下限，并下调公积金贷款利率。9月26日，中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，进一步调整住房限购政策，降低存量房贷利率，并加强土地、财税、金融等政策配套，推动构建房地产发展新模式。

业内普遍认为，2024年的房地产政策力度是史无前例的，政策的持续推进为市场提供了坚实的支撑。

聚焦需求侧：释放住房需求与促进市场复苏

2024年，各级政府采取了一系列措施降低购房门槛和成本，旨在释放住房需求，推动市场复苏。主要政策包括放松限购、降低首付比例、降低房贷利率、优化房地产相关税收以及取消普宅认定标准。

取消限购。2024年，“北上广深”已放松限购政策，其中广州全面取消限购，北上深则大幅降低了非本地户籍社保和个税年限要求。除了北上深和海南部分城市外，其他城市几乎全面取消了限购政策。

降低首付比例。北京、上海、深圳实施最低首套15%的首付比例，二套房则为20%-25%。其他城市的首套和二套房商贷比例不低于15%。

降低房贷利率。926新政后，央行将5年以上LPR下调至3.6%，年内降幅60BP，加之5.17新政取消了房贷利率政策下限。此次LPR下调后，除了北京、上海和深圳外，多数城市的房贷利率降至“2字头”。11月全国新发放个人住房贷款平均利率约为3.08%，达到历史最低水平，相较2021年的较高水平减少超200BP。

优化房地产相关税收以及取消普宅认定标准。契税方面，将执行1%税率的面积段由90平方米提高至140平方米，同时不再区别对待一线城市；增值税方面，一线城市取消普宅标准，与全国其他地区适用统一增值税政策。

业内人士表示，这些政策的核心目的是促进市场恢复和稳定，通过调控购房条件和融资成本，释放刚性和改善性住房需求。此类增量政策在提振市场信心方面有一定的效果，但是否能实现长期稳定与健康发展，仍需看后续政策的持续跟进与市场反应。

优化供给侧：加快去库存与稳定市场

2024年，政府通过加大供给侧结构性改革力度，推动房地产市场稳定发展。特别是在房地产企业资金支持和资源优化方面，政策重点集中在“白名单”项目贷款、盘活闲置土地和收储存量商品房。

落实“白名单”项目贷款。为帮助房地产企业改善资金环境，着力化解房地产企业风险，持续做好保交房工作，促进房地产市场稳定发展，2024年“白名单”项目信贷规模增至4万亿，截至11月末贷款审批通过金额超3.6万亿元。

盘活闲置土地。根据中指监测，今年以来自然资源部已经公布约20宗盘活存量土地的典型案例，盘活方式包括收回-调规-供应、分割-收回、容积率漂移、调规等多种类型，为各地提供了重要参考。8月底以来，广州收回越秀地产多宗地块，合计退回越秀地产135亿元资金，其中120亿元通过票据形式支付，票据可用来购买广州新出让地块。

收储存量商品房。2024年5月17日，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。此举的目的是在解决住房刚需的同时，帮助房地产企业去库存。但据中指监测，各地收储工作推进节奏较慢，根据央行公布数据，截至9月末，3000亿元保障性住房再贷款余额仅162亿元，各地在收储过程中依然面临诸多亟待解决的问题，如价格撮合难度大、资金成本较高、供需错配等。

业内人士指出，尽管供给侧政策在缓解企业资金困境、优化资源配置方面发挥了积极作用，但土地资源回收和库存房源撮合困难等问题依然突出，特别是在收储存量商品房方面，进展相对缓慢。

“房票”政策：新型安置方案助力去库存

除此之外，在拉动需求去库存方面，还有一项备受瞩目的政策，即“城中村改造”。10月份以来，住建部多次提到要加力推进货币化安置城中村和危旧房改造。其中备受瞩目的政策当属“房票”安置政策。

什么是“房票”？简言之，政府不再发放房屋或现金补偿，而是发放一张“房票”，相当于代金券，可以在购买指定商品房时用于抵扣房款。“房票”政策不仅能够改善居民住房条件，还能缓解地方政府的资金压力，推动当地商品房去库存。

根据中指监测，2024年，全国超80个地区鼓励使用房票推进拆迁安置，一线城市中，广州、上海均有房票落地。业内人士认为，“房票”政策有助于加速库存的去化，并为地方政府缓解资金压力提供了新思路。据统计，截至11月28日，郑州房票安置已签约商品房2730套、31.94万平方米，占郑州11月商品住宅成交量的比例超30%。

2024年，中国房地产市场在经历了持续的下行压力后，随着政策的逐步落实和多项改革举措的推出，市场开始显现回暖迹象。需求侧的政策调整、供给侧的资源优化，以及“房票”政策的实施，均为市场提供了稳定的支撑和复苏的动力。尽管面临着去库存与资金压力等挑战，但随着政策的深化和市场的逐步适应，预计2025年房地产市场将在持续的政策支持下逐步回稳。

编辑：刘润榕

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