沪市债券新语 | 沪市REITs扩募加速推进 为市场发展注入强劲动能

新华财经上海12月16日电（记者 杨溢仁）随着中国经济的持续发展和金融市场改革的不断深化，公募REITs作为一种创新的投融资工具，正逐步展现出其强大的市场影响力和潜力。

扩募，作为REITs最具特色的发展路径之一，正引领着市场向更深层次、更宽领域迈进。

2024年以来，中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港创新产业园REIT的扩募申请已获证监会、上交所受理；华夏北京保障房REIT扩募项目收到了上交所的反馈意见；国泰君安东久新经济REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告，上交所REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局日渐成形。

REITs扩募势在必行

纵观海外，扩募是REITs市场实现规模增长的主要方式，也是REITs产品外延式增长的重要途径。海外成熟市场在经历了前期REITs产品数量的快速增长后，整体趋于稳定，每年新增规模逐渐由新发产品数量转变为存量产品的规模扩张。

来自美国房地产信托协会的数据显示，2000年至2021年，美国REITs市场平均每年首发上市的规模约为21.93亿美元，年平均增长率为4.4%；年平均扩募增发规模约为251.89亿美元，增长率达14.7%。

毫无疑问，对于管理人而言，通过扩募适时收购物业资产，不仅能扩大管理规模、提升基金业绩表现、增加管理费收入，也能有效控制产品的总体负债率，从而提升基金的竞争力和投资者信心。

回顾这一年多的扩募历史成绩，张江产业园通过扩募提升了底层资产的运营效率和竞争力，有效地推动了区域经济的转型升级。扩募完成后，2023年华安张江产业园REIT的实际现金分派率较2022年有所提升。

此外，记者还关注到，截至2024年三季度，张江扩募项目——张润大厦已从重要租户变动的影响中恢复过来，目前出租率超90%，较去年同期显著提升。

再就中金普洛斯REIT来看，其通过扩募将底层资产扩大至10个仓储物流园，高效服务生物医药、先进制造、第三方物流、跨境电商等新经济行业，有力地承载和支持了所在地区的民生和经济发展。扩募完成后，2023年中金普洛斯REIT每份基金的可供分配金额为0.18元，较2022年提升2.03%。

相关工作加速推进

2024年以来，沪市共有6单REITs发布了扩募公告，其中4单已获受理。从行业分布来看，发布扩募公告的REITs项目涵盖了产业园、清洁能源、保障房等多个领域。

记者关注到，在当前申报扩募的项目中，保障性租赁住房行业最为积极——在沪市推进的扩募项目中，有3单为保障性租赁住房，分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT。

举例而言，华夏基金华润有巢REIT作为上海市重要的保障性租赁住房REITs产品，此次的拟扩募资产为上海市闵行区的有巢马桥项目。有巢住房租赁（深圳）有限公司战略投资部负责人李伯乔向记者表示，华润有巢的投资将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产。目前，华夏基金华润有巢REIT的扩募申请也已经被证监会、上交所受理。

记者还关注到，在各行业REITs扩募加速推进的同时，市场中涌现出了大类行业资产混包等创新动作。

据记者了解，作为全国首单标准厂房产业园区基础设施REITs产品，国泰君安临港创新产业园REIT扩募创新推出了“工业厂房+研发办公”的资产组合。本次扩募拟购入的康桥项目位于浦东新区张江科学城片区，是临港产业导入张江科学城的“桥头堡”。临港集团的相关负责人表示，本次扩募是临港集团“上市公司+公募REITs”双轮驱动的首次尝试，也是上市公司层面积极践行集团REITs战略的重要举措。向后看，上市公司将为国泰君安临港创新产业园REIT供给更多优质资产。

双轮驱动市场高质量发展

近年来，上交所作为我国公募REITs主要的上市场所，正不断推动完善扩募机制。目前，已上市项目形成了“首发+扩募”双轮驱动格局，为REITs市场发展提供了强劲的内生动力——支持已上市REITs持续扩展和整合具有区域、行业协同和互补的资产，优化资产组合，降低组合风险、增厚投资回报，为市场稳健发展提供支撑。

同时，上交所于扩募工作的推进中也在持续关注投融资对接工作，旨在提升信息披露的透明度和规范性，督促各方优化扩募方案设计，通过优化决策流程、优先认购安排等，平衡新老投资者利益，保障投资者合法权益。

除REITs扩募外，上交所还在REITs市场生态建设方面持续发力，引领REITs市场高质量发展。例如，坚持“好项目好待遇”理念，引导原始权益人深度参与REITs平台建设，通过“激励到人”激发运营管理机构积极性，优化制度规则提升信息披露针对性及有效性，“以诚相待”促进市场投融双方的协同发展。

上交所有关负责人表示，未来将继续优化扩募机制，持续引导基础设施REITs提高规范运作水平、督促各参与方积极履职尽责，促进基础设施项目提升运营质效和投资者回报，形成“投融方互信、投融端协同、投融资畅通”的市场生态，打造透明、规范、具有成长性的REITs市场。

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编辑：王菁

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