【财经分析】REITs市场表现稳健 “新面孔”有望持续涌现

新华财经上海11月19日电（记者 杨溢仁）近期，我国基础设施公募REITs（简称“C-REITs”）市场延续企稳反弹走势，成交活跃度有所修复，扩容、扩类工作紧密推进。

记者注意到，当前关于将养老类基础设施纳入REITs发行范围的讨论有所增多。

分析人士认为，养老项目通常具有投资大、回报周期长、资金流动性差等特点，REITs作为一种创新的金融工具，在为投资者提供稳定收益的同时，也将为养老项目提供有效的融资渠道。

REITs市场持续回温

公开数据显示，2024年11月11日至11月15日，中证REITs全收益指数上涨了0.39%，价格指数上涨0.20%。C-REITs市场总市值收于1331亿元，环比上升0.39%。

不仅如此，上周REITs市场的成交量达6.22亿份，同比增长100.65%；成交额达25.32亿元，同比增长103.37%；区间换手率为4.02%，同比增长了25.63%。

根据中金公司统计，上周产权类REITs的流通市值加权总回报为0.13%，6单保租房REITs全部收涨，其中4单涨幅超2%，部分近期回调相对较多的消费和产业园REITs亦有所反弹；经营权REITs的流通市值加权总回报为0.65%，20单项目中仅有4单收跌。

“我们认为，在债券市场利率中枢下行的大背景下，‘资产荒’逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市的预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会。”开源证券地产建筑团队分析师齐东说。

养老REITs有望面世

毫无疑问，今年以来C-REITs市场的回暖，为扩容、扩类工作的紧密推进营造了良好的市场环境。

早在今年7月初，国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》中就把“依法登记并在民政部门备案的养老项目”纳入了REITs的发行范围。

近期，包括民政部在内的24个部门又联合发布了《关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施》，明确指出要“提升金融支持养老服务质效”“支持养老设施纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行范围”。

此后，安徽省人民政府办公厅发布了《安徽省人民政府关于支持康养产业高质量发展的意见》，提到要“强化金融工具创新”“鼓励康养项目探索REITS、VEP等新型融资渠道”。

业内专家认为，随着我国基础设施REITs项目步入常态化发行阶段，国内养老领域REITs的正式放开，将为养老重资产模式的转型提供重要契机。这一政策对于解决当前养老重资产模式面临的投资金额高、回报周期长、资产变现途径少等痛点具有重要意义。通过REITs的引入，可以优化资本结构，提升运营能力和现金流创造能力，进而推动养老产业的可持续发展。

有公开数据显示，目前，我国登记备案的养老机构约为4.1万家，共提供约517.2万张养老床位，而适合作为REITs底层资产、拥有500张床位以上的养老机构约有1100家。

当然，想要看到首单养老REITs项目的成功落地，还需要各方共同努力，包括但不限于政府的支持、市场成熟度的提升、运营方的专业能力以及投资者的信任。

嘉实基金基础设施基金投资管理部负责人魏晨熙亦表示，国内养老REITs的发展前景广阔，有助于促进重资产模式转型、提升运营服务能力、增强养老物业流动性，但也将面临长租运营、管理复杂、项目派息率相对较低等多重挑战。

市场“蓝海”亟待开掘

值得一提的是，在美国成熟的养老地产行业中，REITs早已成为了产业链中的重要一环。

据悉，美国养老地产产业链由三个主体组成：投资方、开发商和运营商。REITs的核心作用是作为养老地产行业上游的投资方，为开发商提供成本低廉的融资，进行养老社区开发，向开发商收取还款或者分红。除此之外，REITs通常会在地产开发完成后选择优质资产购入，并出租或委托经营给专业的养老服务运营机构，向运营机构收取租金以获取稳定的现金流。少数REITs本身也是养老运营商，会自营一部分养老社区。

“美国养老REITs的专门分类为Health care REITs（健康护理类），截至2024年7月31日，美国市场共有该类别REITs产品16只，总市值1572亿美元，约占总上市权益型REITs的比例为11.75%，是仅次于零售、公寓、电信、工业之后的第五大资产类别。”魏晨熙介绍称，“Health Care REITs的股息收益率（Dividend Yield）为3.98%，与全体权益型REITs的平均数3.86%接近，低于零售、办公等经营性业态，但高于公寓、工业、电信等刚性需求业态。”

“受到人口老龄化和政策支持的双重推动，个人认为，国内养老REITs的市场规模将十分可观。”一位保险机构投资人在接受记者采访时表示，“随着老龄化社会的到来和养老需求的不断增长，养老产业将迎来前所未有的发展机遇，REITs作为一种创新的金融工具，将在推动养老产业转型升级、提升运营效率和服务质量方面发挥重要作用。”

根据券商测算，截至2023年末，我国60岁以上的老年人口为2.97亿，占总人口的比例达到21.1%，预计到2035年，老龄人口将突破4亿。此外，截至2023年末，我国有4000万失能失智老人需要全护理养老服务，但由于养老床位供给不足和支付能力有限，大部分人未能接受到合理照料，市场“蓝海”有待进一步开掘。

“养老REITs作为银发经济的重要组成部分，其发展前景广阔。在借鉴国际经验的基础上，我们需要结合中国国情，探索适合中国市场的养老REITs发展模式。通过政策引导、生态构建及科技赋能等多方面的努力，我们有理由相信中国养老REITs市场将迎来更加繁荣的未来。”北京睿信投资董事长王刚称。

编辑：王菁

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