【财经分析】保障性租赁住房REITs扩募渐行渐近 机构看好中长期配置价值

新华财经上海11月13日电（记者 杨溢仁）本周，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏基金华润有巢REIT”）的扩募发售被上交所正式受理，引发市场关注。

在业内人士看来，沪市保障性租赁住房REITs的底层资产多分布于国家中心城市，经济发展良好，人口分布密集。得益于该类资产满足社会需求、收益相对稳定的特征，保障性租赁住房REITs资产的价值将随着时间推移进一步提升，并吸引更多投资者的关注及参与。

华夏基金华润有巢REIT扩募获受理

可以看到，华夏基金华润有巢REIT早前于2024年5月30日便发布了“拟扩募并新购入基础设施项目”公告；11月6日，华夏基金管理有限公司提交了产品变更暨扩募份额上市的申请；11月13日，该基金的产品变更暨扩募份额上市申请事项获得中国证监会和上交所受理。

据记者了解，华夏基金华润有巢REIT目前持有的底层资产为有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目（以下简称“首发资产”），建筑面积合计约121470.87平方米，可出租房间2612间，截至2023年末的评估值合计为11.17亿元。

而本次扩募拟购入的基础资产为位于上海市闵行区的有巢马桥项目（简称“有巢马桥项目”或“扩募资产”），其总建筑面积为107230.20平方米，租赁住房总数为1600套。截至2024年6月30日，有巢马桥项目评估值达10.37亿元。

　　图为：华润有巢公寓社区（有巢马桥项目）内景（记者 杨溢仁 摄）

记者了解到，目前有巢马桥项目租赁住房部分的出租率为96.20%，配套商业部分出租率为88.67%。其中，租赁住房部分的出租率高于同期首发资产的出租率（94.07%和94.36%），也高于三季报披露的首发资产的出租率（90.59%和94.44%）。

保障性租赁住房REITs表现可圈可点

今年以来，国内基础设施公募REITs市场一改前期跌势，逐渐回温。其中，保障性租赁住房REITs的强抗周期特征突出，板块整体表现亮眼，获得投资者广泛青睐。

根据券商统计，截至2024年三季度，各保障性租赁住房REITs相较发行价的涨幅达到了14%至36%，表现远优于其他板块。

举例来看，2024年7月1日至2024年9月30日，华夏基金华润有巢REIT基础设施项目公司的租金收缴率为98.73%；基金实现收入约1997.95万元，净利润约300.68万元，经营活动产生的现金流量净额约为1298.69万元；可供分配金额约为1231.85万元，实际分配金额约1220.99万元。

再看到国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金方面（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”），2024年三季度该基金实现收入约4405万元，净利润约1954万元，经营活动产生的现金流量净额约为3614万元；当期可供分配金额约3267万元。

“我们观察到，三季度REITs保障性租赁住房板块的整体收入较二季度环比提升了1.2%。”一位保险机构投资人告诉记者，“与其他已上市的公募REITs类别相比，保障性租赁住房REITs的现金流来源更为多元，除了市场化个体（新市民、青年人）之外，还有企业类客源，有效租住需求稳定且庞大。此外，由于租金定价受到政府监管，这类REITs能够有效规避市场或宏观经济的短期波动，这进一步增强了项目的抗风险能力，故而能成为投资者在波动市场中的稳定选择。”

来自华泰证券的研究观点指出，截至2024年10月25日，特许经营权类REITs的累计平均分派率为9.44%，而产权类REITs的累计平均分派率为4.86%。身处机构“资产荒”延续的大背景下，公募REITs作为具有较高分红、风险适中等特征的优质资产，仍具备中长期投资价值，值得持续关注。就已公布的三季报业绩来看，后续各机构对于业绩稳定的资产可逢调整适当增配，如量价齐升的保障性租赁住房、运管能力较强的消费基础设施以及基本面边际向好的高分派资产。

有序扩募料呈大势所趋

伴随经济发展和城市化进程的加快，以及人口流动性的增加，市场之于住房租赁需求的显著扩张为大势所趋。而保障性租赁住房市场的可持续发展，离不开金融创新赋能，REITs就是其中最重要的平台之一。

“个人认为，以华夏基金华润有巢REIT为代表，后续保障性租赁住房REITs的稳步扩容势在必行。”一位机构交易员表示，“在较长一段时间内，保障性租赁住房REITs都会是市场中相对稀缺，且资产质量值得信任的品类。”

记者在采访中发现，目前已上市的保障性租赁住房REITs项目都在积极准备扩募，除华夏基金华润有巢REIT外，此前红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT亦有相关的公告披露。

“REITs是非常重要的一项金融创新产品，甚至可能在后续很长的一段时间内，成为解决国内房地产行业转型发展的一个重要的方式。”在上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长张辰看来，“REITs能盘活底层资产，通过精益运营，让标的项目在未来存续的50、60年当中，每个月都产生收益（有长期经营收入保障），是一种实实在在的长期价值投资。未来，我们也会把REITs作为一个非常重要的发展方向。”

据记者了解，除了有序推动扩募工作的开展之外，现阶段，上海城投控股股份有限公司还希望借由收购更多新项目，通过Pre-REITs方式，打造更多示范案例，不断拓宽发展的新路子。

多位业内人士判断，在拥有优质资产的龙头企业已经陆续完成公募REITs首发的大背景下，后续各类原始权益人的发力重点肯定会转移到扩募工作上，通过资产扩募来实现公募REITs的并购平台作用，也就是说，“扩募”将成为2025年国内基础设施公募REITs市场发展的“关键词”。

编辑：王菁

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