17年来“银十”首次超“金九” 释放了什么市场信号？

“最近好户型的二手房越来越少了。”10月底，在北京工作的小王发现，她收藏夹里三分之一的二手房都下架了。过去的10月，根据中原地产研究院统计，北京二手房单月网签已经达到了17367套，达到近19个月最高值，在最近2年中仅次于2023年3月份。

这仅是10月全国楼市复苏的一个缩影。11月1日，住建部召开新闻通气会，公布了 “全国房地产市场监测系统”显示的10月份网签数据：新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。环比增长5.8%，这也是自2007年起，17年来商品房销售面积首次“银十”超过“金九”。

记者注意到，自从“926”政治局会议以来，住建部大力促进楼市止跌回稳，不仅在10月17日的国新办座谈会上公布了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，还在10月28日召开了企业家座谈会。而此次举行新闻通气会，也是近两年内罕见的举措。

“房地产市场涉及到每一个老百姓，本质上是一个预期或者信心的问题。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，现在看来，无论是去年8月底的认房不认贷政策，还是今年5月的“517”新政，楼市政策的效果都持续了不到一个月时间，大家对于政策边际效应迅速衰减是有预期的。因此，此次住建部的通气会，也是通过对政策效果的宣传来提振市场信心。

“银十”变“金十”

按照惯例，每月中旬，国家统计局会公布70个大中城市70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。不过此次，刚刚进入11月，住建部就罕见地对外公开了全国房地产市场监测系统监测的10月楼市数据。

该数据显示，全国商品房成交同比、环比实现了“双增长”。同比方面，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长。环比方面，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%。成交量方面，一线城市增长更为明显，新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。

住建部相关司局负责人表示，从上述10月份的数据可以看到，在存量增量政策叠加的“组合拳”作用下，全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头。随着政策效应持续释放，房地产市场有望继续保持向好态势。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者指出，今年以来楼市政策对于市场预期的引导具有很强的主动性，而近期主动性更明显增强。过去主要从定性上引导，而这次数据披露得非常详细，也从定量上对市场预期进行了引导。

李宇嘉指出，从10月数据来看，不管是新房还是二手住房，同比或环比，一线城市还是二三线城市，中心区或者外围，刚需或者改善都出现明显的反弹，这是过去政策刺激没有发生过的。并且，由于住建部披露的是网签数据，而不是认购数据，一般网签比认购数据要延迟一周到两周，预计市场将维持供销两旺的局面，四季度楼市数据会比三季度有明显好转，全年跌幅将明显缓解，从而为2025年彻底止跌企稳打下基础。

以价换量，促进回稳

不过必须看到的是，当前楼市仍存在以价换量的态势。

中指研究院今日发布的《中国房地产指数系统百城价格指数报告（2024年10月）》显示，根据其对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据，2024年10月，全国100个城市新建住宅平均价格为16532元/平方米，环比上涨0.29%。二手住宅平均价格为14360元/平方米，环比下跌0.60%，已连跌30个月，跌幅较9月收窄0.10个百分点，同比较去年同期下跌7.27%。

土地市场的冷热也一定程度上反映出楼市的情况。目前，9月底出台的增量政策效果尚未传导至土地市场，中指研究院数据显示，10月以来重点22城土拍溢价成交占比为9.9%，较三季度回落14.4个百分点。房企投资仍聚焦核心城市优质地块。深圳、广州、杭州、成都部分优质地块溢价率较高。拿地方面，央国企及地方国资仍是主力，房企投资信心改善依赖销售企稳。供求方面，1—10月300城住宅用地供求面积同比降幅超三成，土地出让金降幅约四成，已较2020年高点下降超70%。

李宇嘉分析认为，当前整个供给端的竞争非常激烈，一方面新房中很多都是得房率高的第四代住宅，对老的在售项目和无法调整规划的在建的项目都形成极大的竞争；另一方面新房和二手房之间也存在激烈的竞争，特别是次新房挂牌增加了，购房者挑选空间很大，进入了“客户为王”的阶段，中介、开发商和银行都在抢客户。因此，当前的房地产市场只是说让下滑的幅度更缓一点，不要出现过快下滑。短期基于整体的内外环境、资产价格稳定和金融防风险的要求，必须让楼市稳定下来，但长期来看还是要尊重市场规律。

中指研究院指数事业部分析师孟新增向记者指出，10月百城二手房价格环比跌幅收窄，其中一线城市环比大幅收窄至-0.17%，止跌回稳态势初现。在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月份楼市活跃度明显回升，预计短期核心城市销售回稳态势有望延续，11月销售较关键。接下来，若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。

编辑：王春霞

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