【财经分析】仓储物流REITs整体表现稳健 “首发+扩募”料进一步提速

新华财经上海9月18日电（记者 杨溢仁）近期，华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金（简称“华泰宝湾物流REIT”）正式发售，获得各类型投资者踊跃认购，引发业界关注。

分析人士认为，随着进出口贸易的稳步增长以及市场参与者对REITs产品理解的加深、市场机制的不断完善，仓储物流类REITs有望成为各机构稳健配置的优选标的。

整体运营稳健

仓储物流业是支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业，也是推动经济高质量发展，持续促进产业链供应链现代化、多元化的重要力量，已逐步成为投资新选择。

通过盘活存量资产、带动增量投资，借助公募REITs项目的发行，我国正不断拓展仓储物流园区建设，持续为全国物流网络提供优质服务。无疑，借由REITs平台，原始权益人能加速向“轻重并举”的业务模式转型，让长期资本分享红利，构建“募投建管退”的高质量发展的商业模式闭环，持续提升资产效益。

公开数据显示，截至2024年9月6日，已上市交易的4单仓储物流REITs项目（华夏深国际REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、红土创新盐田港REIT和中金普洛斯REIT）的平均年化分派率约为5.12%。

可以看到，华泰宝湾物流REIT于上周进行了募集，基金份额为3亿份。其中，战略配售份额为2.28亿份，占比76%；网下发售份额为0.504亿份，占比为扣除战略配售后的70%；公众发售份额为0.216亿份，占比为扣除战略配售后的30%。

值得一提的是，因公众投资者认购踊跃——公众投资者累计有效认购申请份额超过募集上限，华泰宝湾物流REIT发布公告，宣布提前结束募集并进行比例配售。

纵览已经公布的仓储物流REITs中报，不难发现已上市项目整体运营表现稳健。

举例来看，截至2024年6月30日，红土创新盐田港REIT实现收入约6739.67万元，净利润约2185.41万元。基础设施项目的运营情况显示，现代物流中心项目总建筑面积约为32.04万平方米，出租率为91.50%；世纪物流园项目的总建筑面积约为6.74万平方米，出租率达到100%。

中金普洛斯REIT方面，2024年上半年，基金实现总收入约2.37亿元；实现可供分配金额约1.79亿元，持续达成预期。不仅如此，中金普洛斯REIT于2024年内已完成两次分红，累计分配金额约1.94亿元，分红比例近100%。

行业表现可期

尽管今年以来，全国物流市场依然面临挑战，但仲量联行的跟踪数据显示，2024年二季度，全国50个重点城市整体物流市场需求较上季度明显回暖。

具体而言，跨境电商企业整租与大面积租赁稳定增长，有效支撑了市场信心，华南五个主要城市物流地产市场的平均租金水平继续保持平稳。其中，深圳、惠州、东莞二季度租金分别录得环比0.5%，0.5%和0.2%的小幅增长。

展望2024年下半年，业内专家判断，跨境电商企业将持续扩展全球网络、建立差异化竞争优势，不断优化供应链与物流仓储网络，对于优质仓储资源的需求有望继续保持增长。得益于此，预计短期内部分城市，尤其是华南各城市的租金表现将优于其他区域，并保持基本稳定趋势。

来自中国物流与采购联合会发布的数据显示，2024年上半年，我国物流行业总体保持平稳增长态势，显示出了强大的韧性和活力。全国社会物流总额达到167.4万亿元，同比增长5.8%，其中一季度和二季度分别增长了5.9%和5.7%，延续了去年四季度以来的较快增长趋势。这一数据不仅反映了国内经济的稳步复苏，也彰显了物流行业在国民经济中的重要地位。

据业内人士介绍，仓储物流资产，尤其是一线城市的仓储物流资产在境外成熟的公募REITs市场中受到了投资者的高度认可，在各类不动产REITs产品中，是近年来表现最好的一类。

市场加速扩容

记者注意到，伴随REITs市场表现的持续回暖，2024年仓储物流行业REITs的发行申报进程开始提速。

可以看到，7月9日，2024年首单仓储物流REITs——华夏深国际REIT正式登陆深交所，发行规模14.94亿元。此后，仍有包括中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金、华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金等多只产品在等待入场。

作为“首发+扩募”双首批基础设施公募REITs——中金普洛斯REIT的相关负责人表示，伴随着中国电商的腾飞，未来快递快运行业的加速发展将在极大程度上利好仓储物流市场。

“仓储物流行业的发展依旧大有可为。”中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇亦向记者表示，“目前，我们正在积极研究如何将扩募作为本基金常态化发展的重要机制，并将适时启动二期扩募。公募REITs是特别适合用来匹配成熟基础设施资产的金融产品，随着仓储物流行业存量市场的发展，在资产端和资金端需求的共同推动下，持续把好的资产注入公募REITs的目标不会动摇。”

“站在投资者的角度考虑，随着仓储物流REITs资产池的不断扩容，各机构还需不断精益自身的投研分析能力。”一位保险机构投资人向记者表示，“不能仅仅关注REITs的整体概念或过往表现，还要对具体的项目底层资产进行详细的尽职调查，包括资产类型、收益来源、市场前景等方面，尽可能甄选具有更好盈利能力、稳定性或增长潜力的标的。”

编辑：王菁

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