【财经分析】消费类公募REITs接续上新 政策护航助力市场稳步扩容

新华财经上海8月16日电（记者 杨溢仁）近期，基础设施公募REITs的审批发行呈现出了提速之势。备受市场关注的消费基础设施公募REITs——华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏大悦城购物中心REIT”）取得深交所无异议函及证监会准予注册批复。

无独有偶，华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金（简称“华安百联消费 REIT”）于8月16日正式登陆上交所市场。

分析人士指出，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略，后续消费市场有望呈现出平稳修复态势，消费类公募REITs的配置价值也将得到进一步凸显。

表现可圈可点

据记者了解，华夏大悦城购物中心REIT的底层资产为成都大悦城项目，主要经营模式为以自持购物中心资产向符合要求的承租商户提供租赁及购物中心整体运营服务并收取租金、物业管理费、推广费等收入，各承租商户统一管理、分散经营。

业内人士认为，该项目的获批，实现了西南地区消费REITs“零的突破”，将助力中国消费REITs市场提质扩容，进一步增强资本市场的信心。

可以看到，尽管今年以来，REITs各板块间的经营情况有所分化，但消费类REITs的整体表现可圈可点。

“2024年二季度，消费类REITs整体运营稳健，出租率维持高位。部分运管机构的主动管理能力较强，带动项目租金收入实现明显提升。”国联证券固收首席分析师李清荷说。

举例而言，截至2024年二季度末，嘉实物美消费REIT的出租率和租金收缴率分别为98.13%和99.90%，月租金坪效（估算）环比上升52.97%至113.67元／平方米／月，带动二季度整体租金收入环比增长52.66%至2606.59万元。

华夏华润商业REIT的出租率和租金收缴率分别为99.04%和100.00%，月租金坪效（估算）环比上升77.55%至381.08元／平方米／月，带动二季度整体租金收入环比增长77.3%至15594.48万元。

此外，截至2024年二季度末，华夏金茂商业REIT的出租率和平均租金分别为98.30%和85.89元／平方米／月，环比均有所改善，带动租金收入环比上升60.20%至1442.38万元。

积极应对挑战

尽管消费类REITs整体表现不俗，但短期内消费市场复苏放缓也是不争的事实。

业内专家指出，现阶段线下消费市场的运营仍将面对诸多挑战，例如，未来消费者在消费时将变得更加理性、慎重；消费者购物习惯改变，直播电商、社交电商、本地生活等各类新型电商和平台迅猛发展，这将加速市场格局重新洗牌和流量再分配；一线城市中，区域整体商业项目拟开业量仍具规模，未来还将有新增供应持续入市，市场竞争压力依旧存在……

不过，针对以上市场风险，大部分原始权益人均拟定了积极的应对措施。

尤其就华安百联消费REIT为例，其一方面将致力构建高品质年轻态商业，助力国际消费中心城市建设，依托深耕上海的布局优势与在地文化，围绕城市更新，构建引领消费体验、集聚消费资源、融合业态创新、彰显城市文明的高品质年轻态商业。

另一方面，将推进数字商业体系建设。首先，是聚焦数据驱动与用户全渠道运营，通过洞察需求侧，提升更精准的供给侧匹配能力；其次，是将开发商户协同平台、能耗管理平台、安全监控平台三大平台，实现数据驱动的物业管理与能耗管理效能的提升。

此外，着力生态供应链建设，加速形成业态升级核心资源亦是重中之重。比如，构建文化、艺术、数字、潮流领域的生态供应链资源储备，将艺术家与商场直接链接；引入海外小众高品质品牌，助推商业空间年轻化，培育未来市场；持续关注数字时尚产业中心打造，从产业链视角助推商业协同。

政策“保驾护航”

毋庸置疑，打造消费新场景、培育消费新增长点已然成为管理层关注的焦点。

2024年6月，国家发展改革委等部门印发了《关于打造消费新场景培育消费新增长点的措施》，提出要培育餐饮消费新场景、培育文旅体育消费新场景、培育购物消费新场景、培育大宗商品消费新场景、培育健康养老托育消费新场景、培育社区消费新场景。

仲量联行出具的《转型驱动重蓄动能：大中华区物业摘要2024年中国零售地产市场报告》显示，2024年一季度，北京的零售地产市场表现良好，市场情绪的改善带来需求的提升，市场有效消化了新增项目的入市，整体空置率回归到2020年前水平，多数业主寻求上调租金以改善2023年低租金开业的情况。

由此可见，市场中关于“2024年作为消费零售市场信心重建的一年”的预期，正逐步兑现。

“在政策的‘保驾护航’之下，我们始终看好后续消费类公募REITs的整体表现。”一位机构投资人向记者表示，“2024年二季度，消费基础设施公募REITs表现亮眼，其底层资产的优质运营和所在城市的良好发展态势为其业绩提供了有力支撑。向后看，国内消费基础设施的存量规模庞大，还有大量的项目价值未得到有效开发，因此，消费基础设施REITs有望加速存量资产盘活，并为实体商业消费场景注入新活力。”

值得一提的是，近日备受市场关注的首单奥莱REITs——华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏首创奥莱REIT”）揭晓了发售结果。公告显示，华夏首创奥莱REIT的公众投资者有效认购基金份额数量为13.961亿份，为公众发售初始基金份额数量（0.60亿份）的23.268倍，创消费基础设施REITs公众发售倍数新高。

总而言之，消费基础设施公募REITs市场将不断扩容，为商业地产企业由传统的重资产运营模式向轻资产发展模式转变提供解题新思路，同时，消费基础设施REITs也将为普通投资者参与商业地产布局提供便捷路径，丰富投资市场产品结构及种类。毋庸置疑，消费基础设施公募REITs市场扩容实属商业地产企业和投资市场双向奔赴的结果，前景可期。

东吴证券研究所方面建议，未来可持续关注底层资产经营状况良好，分派率较高的REITs项目，以及拥有大量优质持有型物业储备、经营稳健、财务健康的开发商，例如，华润置地、招商蛇口、越秀地产。

编辑：张煜

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