【新华财经调查】一线实探REITs双首批底层资产 仓储物流“赛道”仍大有可为

新华财经上海7月2日电（记者 杨溢仁）时值首批基础设施公募REITs试点三周年、扩募一周年，眼下，REITs底层资产表现几何？前期市场调整会否动摇原始权益人后期扩募的决心？如何精益、优化底层资产的运营管理？

记者带着诸多问题，实地走访了“首发+扩募”双首批的基础设施公募REITs——中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金普洛斯REIT”）持有的普洛斯青岛前湾港国际物流园。以期通过与园区租户、原始权益人、基金管理人、监管机构充分交流，揭开公募REITs神秘面纱背后的底层资产运营实况。

精准招商促发展

七栋单层钢结构仓库、建筑面积约12.5万平方米、最高5.0吨／平方米的仓库地面使用荷载……作为中金普洛斯REIT首批扩募的底层资产之一，位于山东省青岛市前湾保税港区内的普洛斯青岛前湾港国际物流园立足于港口进出口业务的特色和场景，通过精准招商、个性化服务、完善配套设施等优势引项目、促发展，目前园区内大宗物流、跨境电商等行业客户集聚，是普洛斯长期服务中国进出口贸易供应链的载体之一。

走在库区内，映入眼帘的是一幅繁忙画面，多个包裹在传送带上移动，它们将从这里发往全国各地，承载着人们对各类进口商品的需求。

“作为一家主营化妆品的跨境电商企业，我们于2020年入驻了普洛斯青岛前湾港国际物流园，2021年开始在抖音上启动跨境业务，同年开展直播带货，在仓播的领域里，我们至今保持着单场直播销售额过亿元的全国保税仓直播带货规模第一名纪录。”一位跨境电商供应链服务企业的负责人告诉记者，“本库区内，我们的货值大概在3亿元左右，日均单量约为2至3万单。时值‘6·18’‘双十一’等大促节点，日均单量可以超过10万单。”

图为：6月13日拍摄的普洛斯青岛前湾港国际物流园库内——跨境电商客户（记者 杨溢仁摄）

“我们是一家以清关、仓储物流、运输为主业的国际物流企业。过去几年，橡胶、塑料颗粒、纸浆类工业基础原料大宗进口业务迎来高速增长，这也对大宗期货安全存储提出了更高标准的要求，而普洛斯的资产运营管理专长正好匹配我们的需求。”一位大宗物流企业的负责人在接受记者采访时直言，“之所以选择与普洛斯合作，主要有三方面原因。首先，本库区距离前湾港四期码头仅0.5公里，这在极大程度上缩短了配送时间，有效降低了我们短驳的运输成本。其次，普洛斯提供的仓库硬件设施较为完善。尤其在承重设计方面，运营团队将地面使用荷载由一期仓库的3.0吨／平方米调整为二期5.0吨／平方米，这更适合纸浆、橡胶等大堆载客户的实际需求，确保了地坪质量的稳定和堆垛时的安全。再者，本仓库的层高（净高10.5米）、柱距以及作业通道，亦有效保证了我们的作业安全及效率。此外，普洛斯高质量、高标准的物业设施也满足了我们对期货交割库和分类监管库的硬件条件。”

“该园区从选址、规划到产业及客户的引入都有非常清晰的定位——遵循港口进出口业务的特色和场景，主要聚焦传统商品的大宗货物进出口和跨境电商。”普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪在接受记者专访时指出，“作为中金普洛斯REIT的入池资产之一，本项目的整体出租率、签约率、有效租金等各维度指标之所以能呈现出稳定向好态势，一方面是因为选址优越、园区品质和安全管理到位；另一方面，我们在面对非常明确的客户群体时，会尽可能保持仓库的通用性，毕竟客户和市场需求会发生变化，对于具有公开流通性的产品来说，资产本身的通用性至关重要。”

精益运营增“底气”

据记者了解，普洛斯青岛前湾港国际物流园位于青岛经济技术开发区前湾南岸，毗邻胶州湾高速路、跨海大桥、同三高速公路、胶济铁路。不可多得的是，作为亚洲东北部重要国际贸易与海洋运输港口，青岛港2023年货物吞吐量稳居全国第四位，其中前湾港区承担了青岛港80%的吞吐量；同时，作为全国重要的大宗商品交易集散地，青岛港也是全国最大的橡胶交易和纸浆、棉花进口口岸。大宗货物存储一直是青岛港的“硬需求”，这为普洛斯仓储物流园的稳健运营提供了强有力的支撑。

图为：普洛斯青岛前湾港国际物流园俯瞰图（受访者供图）

值得一提的是，除了优越的地理位置，中金普洛斯REIT底层资产的精益运营是其业绩能够实现稳健增长的底气所在。

“普洛斯青岛前湾港国际物流园2024年第一季度的时点出租率为89.93%，签约出租率达98.79%。此外，以2024年5月31日收盘价计算，如果考虑分红，则中金普洛斯REIT的累计分配金额已经超过7亿元。”中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇告诉记者。

图为：普洛斯青岛前湾港国际物流园区内（受访者供图）

“聚焦底层资产的运营优化，普洛斯将做好以下几方面工作。”赵明琪说，“一方面，是对园区内的产业和企业进行主动更迭升级——持续寻找那些既处在朝阳阶段、上升期，同时又有非常强的支付能力和发展空间的客户。另一方面，是开拓更多服务空间（从设计、能源管理等方面为客户叠加价值），比如普洛斯青岛前湾港国际物流园已充分利用4个仓库屋顶54000平方米面积部署光伏发电设施，装机规模达5.99MW，采用‘全额上网’模式，过去一年的减碳量约达7064.68吨。眼下，普洛斯通过私募股权基金投资了一系列物流科技企业，包括自动化设备厂商——比如自动分拣机器人、自动传输系统等。站在供应链产业生态体系的维度思考，普洛斯不只是建设仓库、提供仓库给企业，我们还将通过股权投资介入物流服务、数智供应链、物流科技以及新能源科技领域，旨在促进产业协同，为客户需求更好地做匹配。”

二次扩募酝酿中

展望后续，身处国内外经济竞争日益激烈的市场环境中，普洛斯是否依旧看好仓储物流行业的发展？

“答案是肯定的。”赵明琪说，“举个简单的例子，就一般企业而言，若商品销售较快，那么其往往需要布局更多网点，开拓市场；若商品销售不快，则产生库存同样需要存储。中国既是庞大的生产基地，又是消费市场，还有进出口贸易，需求端结构的多元化意味着不管哪个方向都需要仓库来支持。也就是说，物流仓储作为实体经济基础设施的地位是十分重要的。”

不仅如此，近年，来自电商与跨境电商、新能源汽车、新消费、生物医药等新经济行业的仓储物流需求旺盛。伴随着中国电商的腾飞，快递快运行业的加速发展也在极大程度上利好仓储物流市场。

来自国家邮政局的监测数据显示，截至6月30日，今年上半年我国快递业务量突破800亿件，比2023年提前59天。2024年以来，我国快递月均业务量超130亿件，6月份快递日均业务量超5亿件。

“由此可见，仓储物流行业的发展依旧大有可为。”刘立宇说，“目前，我们正在积极研究如何将扩募作为本基金常态化发展的重要机制，并将适时启动二期扩募。公募REITs是特别适合用来匹配成熟基础设施资产的金融产品，随着仓储物流行业存量市场的发展，在资产端和资金端需求的共同推动下，持续把好的资产注入公募REITs的目标不会动摇。”

图为：普洛斯青岛前湾港国际物流园（受访者供图）

至于扩募资产如何筛选，刘立宇表示，主要将基于两个维度进行考虑。其一，是资产的历史经营业绩表现可以满足扩募申报的审核要求。其二，是站在市场化的角度考虑，扩募资产在估值和未来的成长性上是否满足投资收益的要求——包括资产本身的区位、质量、未来的市场预期，也包括入池资产是否可以形成比较好的分散投资效应，拓展物流网络的布局。

编辑：王菁

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