“行业老大”盯上下沉市场，物业费调价艰难症结何在？

新华财经上海12月19日电（谈瑞）定位中高端市场的“行业老大”万科物业，也开始低头做物业费的“价格下沉”了。

上周，万科物业在自家召开的万物云·睿见大会上发布了“智选”产品，推出“弹性定价”，放话要将服务选项和定价权利交给业主。

具体来说，就是以“项目物业服务全周期”为主轴，形成一个全类的服务事项集，其中再分类筛选出158项必选服务、350项自选服务。客户可以“自定义菜单”，筛选需要的服务内容、服务频次，付费使用。

“不要‘默认设置’，而是‘自定义’菜单，让业主真正参与进来，共同制定物业费和服务标准，万科物业定服务‘底线’，业主按需定服务‘高线’，这是万科物业‘智选’产品的主要特征。”万科物业市场管理合伙人邹明在会上表示。

万科物业的“弹性定价”模式，是近年来物业行业在供需两方利益诉求激烈冲撞下一次“不得不做＂的变通。企业侧忧虑运营成本水涨船高，业主侧抱怨维保品质日趋下滑，物业收费究竟应该如何求得平衡？

物业收费：究竟“高”还是“低”？

2020年底，上海市房屋管理局曾在官网披露过一版各区住宅物业服务价格监测信息。

根据这份官方统计口径的表格，单看商品房（包含保障性住房，不含别墅），2018-2019年上海全市多层商品房的物业费平均值为1.49元／平方米／月，高层的物业费平均值为2.18元／平方米／月。

按行政区，长宁区当时的高层物业费均值已经达到了3.24元／平方米／月，位居榜首；按环线来看，价格最高的是内环以内的高层商品房，彼时物业费均值为2.57元／平方米／月。

这份五六年前的物业费价格水平如今还适用吗？

事实上，目前，上海在售楼盘的物业费绝大多数都超过4元／平方米／月，新房和次新房小区定价在10元／平方米／月以上的已经非常普遍，部分市中心的高端住宅则轻松迈过20元／平方米／月门槛，直冲30元／平方米／月大关。

例如，位于虹口北外滩的海泰北外滩住宅项目，此前就曾因物业费高达36元／平方米／月冲上热搜。该小区户型从348平方米到1500平方米不等，粗略估算下来，业主每年需缴纳的物业费最低为15万元，最高可达64.8万元。

不止内环中心城区的高端住宅，外环乃至郊区的住宅项目近些年来的物业费价格也已经数倍于以往。像是位于浦东金桥的金鼎阅府，地理位置已经靠近外环，但物业费也要12元／平方米／月。位于远郊的临港，物业费也普遍迈入“4元时代”，价位大幅赶超市中心的长宁。

但需要特别指出的是，这些高价物业费主要集中在近年的新房和次新房住宅项目上，并不能完整描摹出上海整体的物业价格水平。

根据58安居客的统计数据，从上海市各行政区存量房小区的房龄结构来看，房龄在5年以内和5-10年的小区数量相对最少，占比分别是8.9%和10.1%；占比最大的是房龄在10-20年的小区，占比为34.2%，其次是房龄在20-30年之间的小区，占比为30.8%；房龄在30年以上的小区占比为16.0%。

这些不同年头的存量房物业收费水平是极为割裂的。据行业机构统计，上海的房龄在15-25年区间的老旧小区物业费差距并不大，大部分单价集中在0.4元至0.8元之间，且常常十数年未曾调整过价位。

例如，浦东新区花木街道今年年初就曾聘请过第三方公司对花木物业公司的营收进行审计，发现其管理的57个老旧小区体量共约150万平方米，物业费为每平方米每月0.24元至0.45元不等。2013年该物业运营这些小区就亏损337万元，到了2022年亏损已达4171万元，平均每年递增亏损超30%。

因此，从上海这座城市的整体维度来看，尽管行业内对新房次新房物业费过高的呼声不断，但因为收费低廉的老旧小区占据了绝对比例，上海的物业费均值实际上仍然处在相对低位水平。

2.5元／平方米：物业收费的分水岭？

上海“二八分化”的物业费特征，正是全国住宅物业管理行业的真实缩影之一。

根据中信证券从头部经纪平台获取的24个城市、超16万社区、涉及约1亿户住房的物业信息，2024年10月，物业费按户数加权平均为1.76元／平方米／月。按户数来看，物业费主要分布在0-2元／平方米／月的区间，占比为65%，2元／平方米／月以上占比35%。

“从今天万科物业的成本体系以及品牌认知看，我认为2.5元／平方米／月的物业费是一个分水岭。”万科物业母公司万物云董事长朱保全也无奈承认，“当我们真正把市场打开的时候会发现，如果你把2.5元／平方米／月价格往上走，你的空间会越来越窄；而如果往下走，你的空间才会越来越大。”

邹明分享的一组数据显示，目前万科物业目标市场中，3402个街道内分别有36%、41%的小区物业费处于1-2元／平方米／月、1元／平方米／月以下的水平，合计超过七成小区物业费处于2元／平方米／月以下区间。万科物业产品如能下探至1-2元／平方米／月的市场，商机将有望增加110%。

但价格下沉的路并不好走。问题症结，除了众所周知的人员物料维保成本持续上涨导致收支失衡，更在于如锁芯锈蚀一般死死卡住的物业费定价调整机制。

仍以上海为例。存量房十几年甚至几十年的“低收费”，造成物业服务品质上不去。服务质量跟不上，物业费用调整就没有“群众基础”。物业公司费用调整艰难，吃够了没法涨价的“闷亏”，自然就会在新房物业费定价时极力抬价力求“一步到位”。如此的“不良循环”下，住宅物业管理“深陷泥潭”难以自拔。

做到“质价相符”，推动“正向循环”

把原来打包的服务产品，拆分为158项必选服务、350项自选服务，让业主“按需付费”——万科物业的“弹性定价”是对企业端针对该症结的一次尝试，而在社区端和政府端，各地也陆续开展了一些探索。

做到“质价相符”，是达成调价共识的第一步。

2015年，上海市取消了物业服务费的政府指导价管理，转而实行市场调节价。上海市市场监督管理局在颁布实施的《住宅物业管理服务规范（DB31/T360-2020）》中明确列出了判别物业服务能级的分级量化标准。

以最为基本的“客户接待”为例，一级物业服务的内容只有两项，要求投诉在7个工作日内回复，而五级物业则包含五项服务，投诉须在3个工作日内回复。

对照这份细化量化的标准，物业公司提供服务有据可依，居民对于物业打分“心里有数”，双方对于“质价相符”的认知断层得以弥合。

例如上海黄浦的住宅小区蒙西小区，0.8元／平方米／月的物业费标准一收就是近10年。为了让居民们对提价心悦诚服，呼声最高的规模化加梯、小区会客厅等先后落实，非机动车辆规范化管理、智能化改造等紧跟而上，物业公司着力建设的智慧垃圾厢房3.0版、蒙西小区数字管理平台等也取得实效。大多数居民都在第二轮调价征询中投下赞成票，2025年1月份起，蒙西小区物业管理费收费标准将由原标准正式调整为1元／平方米／月。

物业和业主有望达成调价共识，政府也愿意来“推一把”。

徐汇区今年对物业费调价小区实行奖励补贴政策，即小区物业费调价增加多少，徐汇区则补贴多少（每平方米每月最高不超过1元），补贴方式为50%补贴金额给物业企业提升服务，50%补贴金额打入业主的维修资金账户。

这笔补贴并不会以现金形式直接给到业主手中，但进入维修基金余额后，小区外立面、屋顶、绿化、给排水设备等硬件短板就能够得到修缮，物业公司获得补贴、收入增长了，也就更有动力提升服务品质；业主认可软硬件的改善，自然也乐意多掏些钱让房子折旧更慢、品质更好。如此，锈蚀的齿轮就重新转动起来了。

要想让这好不容易建立起来的“正向循环”能够长期稳定运转，动态调整机制必不可缺。

闵行七宝的华景花苑是建于1996年的商品房与售后公房混合型小区。2022年，春晖物业和该小区业委会商量签订新一轮物业服务合同时，考虑进一步明确物业服务费调价机制，即按照逢上海市最低工资标准调整时，则自政府部门公布最低工资标准提高之月起，按“（最低工资标准提高额度+福利增加额度）×小区服务管理人数÷小区总面积”的方式，相应调整物业费标准，并将这一机制写入小区物业服务合同。

“经过多年实践，调价方案带动物业费隔年微调一次，得到大部分居民的理解和支持。”华景花苑第三届业委会主任姚雪萍说，“与其让物业服务企业暗地里降低服务标准，还不如将小区物业服务账本摊在桌面上，算‘明白账’，即居民承担劳动力成本的上涨额度，物业企业承诺维持有品质的物业服务标准。”

诚然，物业费调整这一议题，往小了说，是物业企业与业主在小区院墙下的一场微观博弈；往大了看，是关系民生服务、社会治理和物管行业发展的一个重要交点。相信在各方协力多向探索实践下，安居、恒业能够作为咬合紧密的新齿轮，带动城市发展的车轮稳步向前。

编辑：李一帆

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