【财经分析】最高5倍认购，沪上新房市场凭何走出独立行情？

新华财经上海11月22日电 （谈瑞）2024年的上海房地产市场，着实担得起一句“一半是海水，一半是火焰”的评价——承压已久的二手住宅不得不延续“以价换量”策略，高端新房却在不断突破单价上限、销售持续创出新高。从“闭眼选房躺赚打新”的徐汇“汇元玺”，到掀起浦江两岸热潮的“前滩公馆”，再到买盘澎湃的嘉定“理想之地”，魔都新房市场究竟如何施展“魔力”？

少食多餐：上海新房回归市场化推盘

说起今年的上海新房市场，不得不提的一大重要转变，就是从“分批吃饱”到“少食多餐”了。

从2023年开始，上海的新房推盘基本都保持着一月一批次的节奏。步入2024年，上海新房市场的推盘节奏有所加快，但在每批次的供应数据上却出现了明显下滑。

截至6月1日第七批次集中供应楼盘推出，上海年内累计新房集中批次供应377.8万平方米、30651套房源，共涉及138个项目。平摊下来，每批次约为54万平方米、4379套房源、20个项目。这七个批次的新房供应中，摇号楼盘供应24682套房源，总认购人数达21695组，平均认购率约为88%。

相较于2023年新盘平均每批次81万平方米、11675套房源、26个项目，今年的上海新房集中批次供应可谓大幅缩水。

事实上，为了人为控制“打新”热度而设立的“新房集中批次供应”制度，在如今的房地产下行期已经逐步失去了存在的意义。

6月21日，上海正式取消了批次供应计划，改为达到取证条件就能上市。这意味着执行三年有余的新房批次概念就此成为历史，新房源的上市、认购、开盘等信息不再按照批次集中公示，转为开发商拿到预售证并完成相关流程后即可公示新上市项目，供应取证操盘灵活性增加，市场化推盘重新回归。

“新房集中批次供应”制度取消后，上海近期的新房推盘基本保持了每周一次、每次约10个新盘的密集频率，“少量、多次”成为新的供应特征。

据上海市房屋管理局数据，截至11月20日，2024年上海新房供应市场已经推出了326张预售证，较去年同期的331张基本持平。

开盘即清：高端住宅为何能够走出独立行情

供应整体缩量之下，上海的新房市场价格表现如何？

国家统计局最新披露的70城新建商品住宅房价指数显示，10月，上海新房价格环比上涨0.3%。

值得一提的是，上海的新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已经连续上涨了29个月，并且自2024年3月份以来环比连续8个月领涨全国。

上海新房的坚挺走势从何而来？

对年内上海新房认购率居前的项目进行统计，不难窥见改善及高端住宅产品对于全市场的提振。

自今年3月第三批次集中供应楼盘开始，上海市区多个高端住宅盘先后入市，3000万元级别的新房供应明显增多，极大幅度地释放了高端住宅购买力。据机构统计，七个批次新盘合计有27个项目的备案均价超过10万元／㎡，其中更有4个项目的单价超过17万元／㎡。

2月20日，位于上海徐汇滨江的汇元玺，二期推出了48套大面积房源，建筑面积约为193㎡至197㎡，均价13.36万元／㎡。项目认购第二天，客户就已经超过150组，触发积分机制，最终入围积分为112.8分，认购率达到惊人的513%。

汇元玺此次推出的是第二批房源。与项目上一批次414套、建面100㎡的小户型相比，今年这一批次房源仅48套，是前期没有出现过的大平层产品，同时楼栋位置更优，所在的3号楼总高25层，位居整个项目的中央楼王位置。

助推汇元玺认购率高企的背后，很重要的一点在于新房倒挂的现实利益考量。据中介机构测算，当时汇元玺周边区域近似条件的二手房挂牌均价约为18.3万元／㎡，以8%的议价空间做估算，均价13.3万元／㎡的汇元玺3号楼的倒挂率已经达到了26%。

除了汇元玺，滨江凯旋门、凯德茂名公馆、翠湖天地六和等项目受到高净值买家热捧也有此原因。动辄数千万元的高端住宅项目，在一二手房价倒挂的背景下显现出了诱人的“性价比”——以均价13.3万元／㎡、26%倒挂差价计算，这些高端住宅项目一旦“打新”成功，买家就能获得约3.5万元／㎡的收益空间，200㎡的户型脱手即有机会获得约692万元差价。

当然，价格倒挂并不是今年高端住宅市场供需两旺的唯一因素，从地段、品质到品牌、配套和服务，产品力的综合提升也是“开盘即清盘”的奥义所在。

11月17日，位于浦东三林板块，标榜“海派低密洋房”的前滩公馆，第二批次148套、建面约76-139m²海派花园洋房，不负众望当日清盘。该项目均价为11.2万／㎡，此次开盘共计收到580组认购，认购率高达400%，最低入围分60.87。

据当日前滩公馆现场购房者反馈，选房现场抢势颇为激烈，116㎡的户型是最大热门，大约在150号左右就被选完。其次是86㎡的小三房，也迅速售罄。整盘大约在300号左右就已清盘，排名靠后的未入围客户将一期剩余房源直接清空。

“前滩公馆地块容积率只有1.6，围合式小区的海派风貌、漫步街区是这里的一大卖点，注重品质和情调的买家会很喜欢这里。”受访中介称，前滩公馆之所以受到热捧，其核心竞争力在于将“滨江公园+毗邻前滩CAZ（中央活动区）+低密洋房+海派风情”多重优势集于一身。

从地理位置来看，前滩公馆位处前滩CLD（中央生活区）腹地，紧邻前滩CAZ（中央活动区）。根据此前发布的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》草案公示，前滩板块连同徐汇滨江被划为同一区段，两岸联动发展，成为黄浦江“黄金轴线”的重要组成部分。同时，有别于浦西海派项目的区域占位，前滩CLD的绿地覆盖率约62%，容积率低至约0.42，涵盖有约60万方滨江绿地、千亩城市森林、约23万方体育公园等。

总的来说，2024年会成为上海高端住宅市场的“大年”，越是稀缺且产品力优异的改善及高端住宅盘，越能在相对低迷的房地产市场里走出属于自己的独立行情。改善及高端住宅产品的热销，对于上海今年新房市场领跑全国起到了极大支撑作用。

逐风而动：新市民涌入外环外高成长项目

当然，除了徐汇、黄浦等中心城区的高端住宅新盘，在年内上海新房认购率前十中，还有2个外环外项目，分别是浦东唐镇的浦发唐城三期和嘉定新城的理想之地。在系列政策利好推动下，它们作为高成长地段的代表，吸引了大量新市民和青年人移居至此。

浦发唐城三期二批次楼盘唐瑞名邸是今年首个外环外入围积分突破70分的楼盘。该项目8月10日开盘，推出52套房源，最终超200组认购，认购率高达383%，入围积分达到71.96分。

尽管浦发唐城三期所在的唐镇板块地处浦东外环外，但从地域上看，唐镇板块与张江、金桥两个主城副中心相邻，承接了金桥和张江两大园区外溢的产业和人群居住需求，正所谓坊间言称“工作在张江、居住在唐镇”。随着张江科学城的扩建，唐镇全域现已被纳入张江科学城，成为了承接张江利好的桥头堡。由此，也就不难理解自积分制新政后，唐镇为何每推新盘就几乎必定触发积分了。

而位于上海五个新城之一嘉定新城核心位置的理想之地，其2023年的四次推盘次次触发积分且日清，今年第五期212套房源，最终也以326%认购率、69.9的入围分漂亮收官。

历数上海五个新城，松江、青浦和中心城区之间隔着闵行，奉贤、金山距离更为遥远，只有嘉定与上海中心城区直接接壤。嘉定新城到人民广场直线距离约为30公里，乘地铁11号线马陆站进入内环只需要11站、35分钟，相对低廉的通勤成本和远低于中心城区的房价基数对于市区人群来说也颇具性价比。此外，受益于长三角一体化发展，作为苏沪桥梁的嘉定，自然也对11号线一端的昆山花桥乃至苏州的购买力都产生吸引。

除了区位优势，嘉定新城近年来自身的产业发展也稳固和吸收了丰厚的买盘资源。2023年嘉定区的GDP排名上海各区第六，领先其他新城。强势产业叠加教育、医疗等配套资源禀赋，嘉定新城理想之地五期326%的认购率也就显得情理之中了。

放眼到整个上海的环线维度，今年外环外的新房成交也相当活跃，外郊环和郊环外的合计成交占到了全市约六成比例。

上海外环外区域主要以刚需为主。据克而瑞研究中心提供的数据，2024年前10月上海郊环外项目均价为35169元／㎡，套均总价389万元／套，大部分为“上车盘”。

政策端的优化调整对于外环外新房市场的促进作用尤甚。“929沪七条”新政出台后，非沪籍买外环外社保年限由3年降为1年，在此利好影响下，上海外郊环成交占比从2024年9月的38.16%迅速提升至2024年10月的46.75%，成为上海各环线中成交占比提升最大的区域。

刷新纪录：中海上海业绩突破600亿元

11月15日，上海年内第四个“千人摇”项目“中海领邸·玖章”开盘选房，毫无悬念地达成“四开四罄”成就。至此，“中海领邸”项目累计销售233亿元，不仅刷新了2024年上海单次认购纪录，也成功拿下全国单盘高层住宅销售总额第一。

当日，同步披露的一个数据更是令整个地产界都为之侧目：中海地产上海公司2024年销售金额已经突破600亿元。换而言之，仅中海地产上海公司一家城市公司的业绩，就已经轻松超越了大批独立开发商的全国业绩。

2023年，中海地产在上海住宅销售市场尚且排名26位，销售额仅为109.46亿元，远远落后于招商蛇口的646亿元和保利发展的555亿元。之所以能在2024年一马当先，“中海·顺昌玖里”“中海领邸”等沪上热门高端住宅项目居功至伟。

位于淮海路核心地段的“中海·顺昌玖里”，是中海地产在上海最大旧改项目的一部分。中海企业发展集团董事局副主席罗亮曾表示，“公司预计将投入近600亿元，这是公司发展历史上投资规模最大的项目”。

在一线城市花费如此手笔投建项目，着实依赖眼光、胆量和能力。

以往，无论是土地市场还是入市销售，一线城市往往都设定有更为严苛的政策管控。同时，高昂的拿地成本即使对于诸多头部房企来说也是沉重负担，大额资金占压、限价难保利润，投资一线城市的项目通常来说性价比并不算高。

在这样的经营背景下，今年“中海·顺昌玖里”“中海领邸”等项目热销，强力推升中海地产销售业绩“逆袭”，更印证了沪上高端住宅市场的超高景气和优异产品力的号召力。

而从领跑市场的其他头部玩家情况来看，央国企背景的房地产企业依然牢牢把控着上海的房地产市场。位列第二梯次的招商蛇口、保利发展、上海地产、华润置地、融创中国等，今年在沪业绩差距并不明显，赛况仍显胶着。

如今已近年底，房企冲刺年度销售业绩仍然变数重重。但无论如何，随着房地产政策不断优化调整，市场整体止跌回稳的态势已经逐渐显现。完全有理由期待一众房企穿越周期，在新的供需格局下校准定位，找到属于自己的立身之法。

编辑：李一帆

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