建行江苏南通分行：应对房企破产的策略思考

近年来，房地产行业发展呈现新态势，房企破产案件数量逐年递增，本文将为银行在此类案件中尽可能减少债权损失提出建议。

一、房企破产案件中银行维权途径分析

在商品买卖及按揭业务中，购房者先与房企签订商品房买卖合同，二者再共同与贷款银行签订借款（担保）合同。一旦房企破产，其与商业银行、购房人签订的多份合同即存在目的无法实现之可能，房企的阶段性担保义务、交房义务的履行都会受到影响。为维护合法权益，确保借贷资金安全，银行应通过两种途径维权，且可以同时使用。

一是向破产管理人申报债权。房企之破产，对贷款银行来说即是银行贷款的保证人破产。进而商业银行可在保证人被裁定进入破产程序后，向破产管理人申报债权。二是向法院提起诉讼。因房企是购房贷款的保证人，在此类金融借款合同纠纷关系中为从债务人。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十一条等规定，房企破产后，银行可以就该房企所担保的贷款向破产案件受理法院起诉，要求确认相应担保债权。

二、工作建议

（一）关注地方政策，落实抵押预告登记

在《民法典》第二百二十一条、《担保制度司法解释》第五十二条系统性完善抵押预告登记制度的背景下，银行应针对抵押预告登记，时刻关注政策的最新动向，妥善保护合法权利。

银行可在具备抵押正式登记条件后，积极主动的向购房人主张权利。假使抵押预告登记和正式登记无法无缝衔接，银行就需要对购房人是否已办妥房产产权证履行极高的注意义务，否则极有可能使得预告登记失效。另外，如抵押预告登记是在法院受理破产申请前一年内设立且债务没有其他担保，也不会被优先保护。

（二）深度参与处置，加强与管理人沟通

虽然财产分配方案需要债权人会议和法院的最终确认，但不可否认的是，破产管理人因为在信息上存在的优势，对财产分配的影响力极大。

破产管理人由法院指定产生，多由律所担任。银行虽然无法参与选择过程，但可以了解法院选拔程序，建议法院加强对破产管理人资质的考核，也应当在破产全流程中加强与破产管理人沟通，尽可能的让财产分配方案制定过程公开、透明，力求提高破产案件处置效率。

（三）跟进工程进度，及时保全交付房产

房企进入破产程序时，商品房担保贷款合同的违约情形往往已经具备，银行可以选择宣布贷款立即到期，要求借款人清偿全部贷款本息，并要求确认对破产房企的担保债权。

银行应在放款前和放款后持续关注房企建设进度，在事前对房企建设能力和交房可能性做好调研，及时向购房人陈述利害，协助其关注房产交付情况，鼓励其在具备办证条件后尽快办理相关产权证明，同时应主动向法院提出保全相关房产申请，避免抵押权落空。（王艳红 江旻哲）