建行江苏省分行：带押过户模式下发展二手房贷款业务的思考

“带押过户”二手房交易新模式是指对存在抵押的房产要进行交易的，卖房人无需先行结清贷款，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

在传统二手房交易模式下，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后一般须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后银行放款，向卖方账户支付购房款。可见传统二手房交易模式主要有以下痛点：交易流程复杂、交易成本较高、交易风险较大。

针对传统二手房交易模式的痛点，鉴于法律层面对“带押过户”的政策支持，建行下发《关于推广转押贷综合金融服务方案的通知》，创新推出“转押贷”综合金融服务（以下简称“转押贷”），旨在降低客户交易成本，缩短交易时间，提高贷款办理效率。

1.“转押贷”内涵及基本流程。“转押贷”是指在我行办理个人住房贷款业务的借款人，因拟出售房产需要，无需结清原贷款，我行办理原贷款项下抵押物的抵押变更手续，待该房产办妥抵押转移且过户给购房人，并在办妥购房人个人住房贷款抵押登记及贷款发放后，通过存量房交易资金监管托管方式，贷款经办行将原借款人收到的售房资金用于归还原贷款并将余款转入原借款人指定账户的业务。“转押贷”综合金融服务具体包括：向售房人提供“转押贷”服务；向购房人提供二手房贷款服务；向买卖双方提供房屋交易资金监管服务，操作流程如下。

“转押贷”综合金融服务基本流程

2.“转押贷”针对抵押权可能落空的防控措施。为了应对“带押过户”的风险点，“转押贷”综合金融服务包括如下几点措施，确保银行资金安全。优选客户，确保风险可控。加强监管，形成资金闭环。综合评估，保证资金安全。

下一步，为做好“转押贷”推广工作，应从以下方向入手：

1. 优化流程，提高转押贷办理效率

持续优化资金监管结算系统，通过系统升级，提升新房贷资金归还前手房贷的便利性，推动“转押贷”快速上量、形成规模。加强与当地公积金中心的对接和沟通，开发支持公积金和商业组合贷款的转押贷系统，推动原“公积金和商业组合贷款”客户也可获得“转押贷”服务。

2.加强宣传，打开获客渠道

通过线上线下多渠道宣传推广“转押贷”产品，如发放宣传折页、网点电子屏推送、个贷中心布放海报等行内渠道开展宣传。

3.科技赋能，精准触达客户

G端打通与不动产登记中心的系统对接，实现抵押物信息、贷款信息交互，实现线上化“转押贷”办理模式。B端加强与头部中介机构合作，通过合作中介机构布放宣传材料和中介经纪人员主动推介等方式进行推广，通过“智慧个贷”小程序申请二手房贷款且产品为转押贷的，开通绿色服务通道。C端通过大数据模型，通过客户账户资金变动、提前结清申请标识等判断标准，精准识别有售房客户需求的客户，通过精准营销平台和神算子平台发送营销短信，推荐“转押贷”产品，提升获客成功率。

4.合规操作，防范各类风险

包括规范资金监管、加强资金流向监控、加强交易背景核实、加强全流程监督。（季红卫 李祥 张静 黄矗）

编辑：穆皓

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