2024年北京办公楼市场空置率降至21% 预计2025年零售物业市场有80余万平新增供应

新华财经北京1月9日电（康耕甫） 近日，CBRE世邦魏理仕发布的《2024年北京房地产市场回顾及2025年展望》显示，2024年北京办公楼市场搬迁交易持续增加，全市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0%；零售物业市场全年净吸纳量同比提升38%至87.5万平方米，季末空置率同比下降0.7个百分点至7.3%。

世邦魏理仕华北区研究部负责人、资深董事孙祖天表示，2024年北京优质办公楼市场中新兴区域以及中关村、望京等科技中心去化表现位居前列，租金方面以价换量的局面持续，各级降幅进一步扩大；2025年北京零售物业市场预计迎来80余万平方米的新增供应，为地缘客群提供更充盈、更高品质的消费选择。

优质办公楼市场 全市空置率降至21%

2024年第四季度，位于中关村与丽泽区域的两个新项目交付，新增办公面积12.9万平方米。全年新增供应总量仅录得19.2万平方米，同比降幅达74%，市场供应的扩充步伐显著放缓。

本季度新租交易面积总量环比下降13%。全年新租需求总面积同比减少5%，但搬迁交易持续增加，占全年新租面积的80%，占比再破历史纪录。从行业来看，TMT板块成为驱动新租需求的主力军，人工智能、大数据与平台互联网等关键赛道发挥支柱作用；金融行业紧随其后，受行业整合深入推进的影响，缩减面积现象持续，新租需求下降明显；专业服务需求稳列第三，律所、咨询类客户的升级搬迁动作不断。

得益于国有及头部企业的多笔大面积成交落位，以及退租数量同比回落，全年全市净吸纳量达34万平方米，带动全市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0%。其中甲级市场贡献净吸纳量总量的81%。新兴区域以及中关村、望京等科技中心去化表现位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分金融、科技、医药企业整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高。

租金方面，以价换量的局面持续，各级降幅进一步扩大；年末全市平均租金面价同样本比环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅10.7%。其中，超甲级办公楼租金降幅在各级市场中最为显著。受高租金楼宇占比较多、空置率较高等因素影响，金融街、王府井、CBD、望京等区域全年跌幅高于市场平均。

CBRE华北区办公楼部执行董事袁慧表示，2025年北京办公楼市场仅有两个新项目入市，带来总计24万平方米的办公面积增量，而存量可租面积依然充裕。在复杂多变的业务环境下，租户的房地产策略目标更趋复合、多元，兼顾成本、效率、品质与规模等多方面要素，并在选址交易、项目管理、运营管理等环节寻找更大的优化空间。

优质零售物业市场 全市净吸纳量增至87.5万平米

2024年第四季度，北京零售物业市场迎来四大商场盛大启幕，总体量42.9万平方米，使得全年新增供应逼近100万平方米。其中两座为外围的区域购物中心，两座为次级商圈的城市更新项目。此外，诸多老牌项目如金源新燕莎MALL、双安商场、当代商城等陆续启动调改升级，未来将通过增加餐饮与生活配套占比来应对市场消费格局的转变。

2024年1-11月北京社销总额同比下降2.8%，其中餐饮收入和穿类商品零售同比分别下降5.1%和3.9%，可选消费面临更大的下行压力，消费者在选择商家品牌时对人均花费的考量更趋敏感。餐饮商家更趋倚赖直播、团购等渠道获客引流，新增门店也更集中于平价品牌。全年餐饮新增店铺占比48%，其中烘焙甜品及小吃快餐均有增长。非核心商圈的新增项目和调改中的老牌项目给予了餐饮品牌更多的可选空间。在各项目积极调整和丰富业态、品牌结构之下，全年净吸纳量同比提升38%至87.5万平方米，季末空置率同比下降0.7个百分点至7.3%。

在性价比较低的项目调改带动下，季末全市购物中心首层平均租金同样本比环比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累计下跌1.2%，非核心商圈由于品牌调整或装修调改项目较多，招商方向以吸引客流为首要目的，其更换的网红餐饮及生活配套占比增加后一定程度上限制了业主租金报价水平。CBD、王府井、西单等核心商圈优质项目虽仍然为品牌布局首选，但租赁谈判期也有延长，租金开始松动。

预计2025年北京零售物业市场预计迎来80余万平方米的新增供应，中关村、燕莎、东城其他等成熟商圈将有改造商业体交付，除此之外大部分为10万平方米以上的外围大型新建项目，为地缘客群提供更充盈、更高品质的消费选择。

商务园区市场 需求承压推动租金加速下行

2024年第四季度，北京商务园区市场未录得新项目交付使用。年内新项目延迟入市较为普遍，致使全年新增供应量同比下降78%至20.9万平方米，其中超过六成的体量来自纯办公项目，进一步加大了办公面积去化的挑战。

本季度全市空置率环比下降0.3个百分点至23.6%，同比爬升1.3个百分点。在以价换量策略的刺激下，中关村软件园成为唯一全年空置率显著下行的子市场，丰台、北清路受到科技企业面积腾退以及国企整合的影响，空置率同比上升均在6个百分点以上。全市生物医药专项园区空置率亦同比攀升4.1个百分点至22.2%，其中北清路子市场受到研发类医药企业需求放缓以及企业整合或业务萎缩的影响，空置率大幅走高12.8个百分点，而亦庄经开区受到新项目交付的影响，空置率也呈上升态势。

本季度全市平均租金报价同样本比环比下降1.6%，全年降幅达到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市场降幅均较去年走扩，其中泛中关村集群降幅继续领先。

世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示，2025年北京商务园区市场预计会有八个新项目总量近90万平方米投放到市场，近八成新增供应来自生命科学专项园区且集中在北清路子市场，在提升中关村生命科学园区域研发办公空间品质的同时，亦会增加区域内的竞争和去化压力。亦庄和大兴也将迎来医药专项园区的交付，均为能够实现成果转化的复合型产业园区，满足规模企业多元化的研发生产需求。

编辑：罗浩

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