【新华解读】房地产股权融资迎“大礼包” 改善优质房企资产负债表

新华财经北京11月29日电（记者闫鹏、刘玉龙） 28日，证监会发布房地产市场股权融资方面调整优化措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用五方面内容。

业内认为，调整优化举措将积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

支持房地产企业股权融资

在刚刚落幕的2022金融街论坛年会上，证监会主席易会满表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。该发言人表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥不动产投资信托基金（REITs）盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

改善优质房企资产负债表

中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，上述举措在提供融资的同时，有利于房企资产负债表的改善，加大权益补充力度，进而改善行业整体的资产负债情况。股权融资支持的优势在于，不会直接增加房企的负债规模，同时也可为房企融资提供充足的渠道。

中国银河证券分析师王秋蘅认为，房企再融资时隔多年后再次重启，对市场的信心和预期具有积极的信号意义。措施指出允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，未来优质房企通过重组方式进行上市的路径也已经打开。

光大证券研究报告认为，此次政策通过进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。此外，政策提及“鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs”，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间，利于引导行业由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。

值得注意的是，近期，金融支持房地产的措施不断出台。

11月23日，中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等六个方面提出16项具体措施，促进房地产市场平稳健康发展。

11月23日，“第二支箭”扩容后首批民营房企发债项目揭晓——中债增信公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，首批分别支持发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，预计其他优质民营房企的发债增信也将快速落地。

同日，多家国有大行宣布与部分房企签订战略合作协议。据不完全统计，截至24日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有银行已与17家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度合计12750亿元。银企各方均表示，将以本次签约为契机，共同维护住房消费者的合法权益，携手促进房地产行业良性循环和平稳健康发展。

业内认为，此次证监会调整优化措施适时引入“第三支箭”，是信贷、债券两支箭的补充，支持力度递进，支持面互补。至此房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。

编辑：王媛媛

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