建行江苏省无锡分行：支持保障性租赁住房市场发展的路径研究

建行联合无锡市城建集团和南京市安居集团，对市住房租赁市场开展调研交流。基于此，建行支持保障性租赁住房发展的实践探索与策略建议为：

加大综合金融支持力度，持续追踪政策最新动态

1.同步做大资产规模和房源数量

对照市政府发布的《2022年保障性租赁住房项目明细》中67个项目开展精准营销，利用省分行在例外核准、产品准入、贷款价格等方面差别化支持政策，加强已上报项目跟踪推进力度。

2.密切关注各级政府落实措施

关注前期土拍中包括自持租赁的项目。无锡明确提出前期土拍中“按合同约定建设的自持租赁型住房，可有序申报纳入保障性租赁住房体系，并按国家规定的建设标准和使用规定运营管理。”

3.强化风控意识提高防控能力

强化资金监管。对已竣工、完成装修改造并投入使用的项目，重点关注其出租率、租金收入水平、租金实收率等经营状况，通过查看租赁合同签订情况核实租赁行为的真实性。跟踪借款人租金收入回笼情况，查看是否严格按照资金监管要求归集到监管账户管理，确保租金收入专项用于归还银行贷款。定期查看监管账户存款余额，不得低于借款人应偿还的两个季度的贷款本息额。

做好涉诉应对。住房租赁涉及社会面广、法律关系复杂，一旦出现纠纷或法律诉讼，借款人银行账户存在被冻结的可能，甚至租赁房屋有可能被查封，将直接威胁银行信贷资产安全。在贷后管理中，要加大实地走访频次，了解房屋实际状态，定期查看借款人账户状况，通过外网查询企业是否涉及诉讼，及时掌握保租房运营质态，积极防范承租人可能存在的社会纠纷，敦促借款人及时响应处置矛盾纠纷或司法诉讼，以防风险扩散。

强化住房租赁系统支持，深入推进存房业务发展

根据住建部统一规划，总行开发设计了全国统一的保障性租赁住房管理系统，协助各地开展保租房项目的系统管理。无锡分行积极与当地住建部门相关处室对接上线准备工作，指定专人协助进行相关业务流程梳理，辅导相关区级住建人员按照导入模板填报2021年保障性租赁项目基本情况、楼栋和房源信息。

推动政府出台支持政策，有力促进城市容貌换新

1.落实操作办法，确保业务合规发展

无锡分行在前期申报保租房融资项目时，因无锡市保障性租赁住房项目的实施细则暂未出台，故仅以市住建局出具的入库项目清单作为项目申报要件。根据今年3月市保障性租赁住房工作领导小组出台的《无锡市保障性租赁住房项目认定和审核操作办法》，当前亟需政府加快保租房认定流程，及时出具认定批复，以便于银行提高信贷申报效率，减少风险合规方面的问题。

2.出台优惠政策，减轻企业财务压力

国有企业承接项目的财务压力主要源于收入来源的不确定性和重资产带来的折旧。建议政府出台优惠政策鼓励地方国有企业承接保障性租赁住房项目。

3.完善退出机制，保障企业持续经营

一是增加保障性租赁住房供给。建议市政府压实区一级政府主体责任，鼓励各区根据各自保障需求进行项目选取，优先通过存量资产盘活改建、园区配套新建的方式。安居集团凭借市级平台的各类资源优势，发挥专业专注作用，统一进行项目建设、运营团队的打造，确保全市保障性租赁住房项目整体规划统一性。

二是通过新建项目公司的方式，推进保障性租赁住房项目的发展。各区级政府或平台与安居集团合资成立项目公司，进行保障性租赁住房项目投资、建设、运营、持有。同时，设置一定条件，例如开业运营时间期限、出租率达标等，在确保安居集团一定利润率的前提下，由各区级政府统一对项目公司股权进行回购，或通过租赁REITs的方式实现项目盘活及退出。

4.统一规划开发，构建人才保障体系

公共住房保障体系除了针对困难群体“保基本”的保障性住房以外，同时双轨并行针对新市民和青年人的人才住房、蓝领公寓。

强化安居属性，保障性租赁住房用地选择还需考虑周边轨道交通枢纽的位置，就近择选，提升项目安居属性。打造样板，针对每一类型的保障性租赁住房项目，开发相应的示范楼盘、打造特色样板间，通过示范效应辐射全市范围内同类项目。加强区域特色创新试点，包括保障性租赁住房与乡村振兴结合、保障性租赁住房与养老产业结合等。存量改造，市商品房、写字楼、商业用房等存量房闲置资源十分可观，特别是农民安置房面积就达8000万平方米。存量改造扩容“人才安居”规模，将促使资源潜力转化为发展优势，不仅对有效撬动人才安居、蓝领公寓租赁市场有利，还对老旧小区改造、适老化改造等一系列难点工作都将起到示范带动作用。（顾月红 严星伟 杨音）

编辑：赵鼎

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